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解決事例(相続登記)

相続登記は、墨田区のJR両国駅前にある司法書士長田法務事務所へ

ここでは、相続登記(不動産の名義変更)に関する解決事例をご紹介します。

司法書士による印象に残った、または簡単に考えがちですが重要な事例を感じていただければ幸いです。

但し、HPをご覧の皆様に近い事例があったとしても、必ずしも同様の結論に至るとは限りません。

また、事例に関しては、個人が特定できないように人物やシチュエーションの一部を修正してありますことご容赦ください。

☎ 03-3635-2119 相続登記に関するご相談は、墨田区の司法書士長田法務事務所へ

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解決事例のご紹介1-法務局から相続登記で司法書士を勧められた例

 法務局のローカルルールの違いや登録免許税の計算も大変な相続登記の例

1.ご相談の概要

60代女性(Tさん)からの相談は、亡き夫の4つの不動産の相続登記でした。

当初は法務局に相談に行きましたが、

・何回も違う書類を役所で取得してきて欲しい、

・管轄が違う不動産は別の法務局で相談して欲しい、

・上申書の書き方もよくわからないのに、他にも聞いたことがない書類が必要、

・団地の土地の固定資産税評価証明書の1筆の一部に公衆用道路が入っていて割合が細分化していて計算が面倒、

・最後には全ての相続登記は大変だから司法書士に頼みなさい、

と言われて法務局に相談しにくくなったので、司法書士に依頼したいと言う相談でした。

そこで、問題がどこにあるのかを探ることが第1でしたので、いろいろな書類を取り寄せたところ、以下のようなご本人には面倒な3つのことが分かりました。

① 被相続人が頻繁に移転しており登記簿上の住所から死亡時の住所につながらないこと

② 登録免許税の計算が細かくて複雑であり、法務局も計算の説明に手間がかかること

③ 法務局の管轄によって、不足する書類を補うために要求する書面が異なること

2.提案や対応

そこで、まずは登記済み権利証(一部紛失)、登記事項証明書(登記簿謄本)や公図、固定資産税評価証明書、名寄せ帳の写し、戸籍謄本類、戸籍の附票、除住民票などを見たところ、以下の具体的事実が分かりました。

① 4つの不動産のそれぞれの被相続人の住所が異なること(登記簿上わかる事実)と、全ての被相続人の登記上の住所と死亡時の住所が繋がらないこと

② 被相続人の住所が過去30年に少なくとも5回を超える移転をしている様子でしたが、住民票や戸籍の附票が閉鎖後の5年の保存期間終了で取得できないために連続して証明ができないこと。そのうちの2回は外国に住所を移転したようだ。

③ うち2つの地方公共団体系の団地では、敷地権の土地が3つ、他は5つあり、さらに土地1筆の中に分筆されていない公衆用道路部分が数か所含まれていたこと、建物にも途中で規約共用部分に編入された会議室の案分された面積が含まれていたこと、固定資産税評価証明書の面積と登記面積が違うことなどから、正確な固定資産税評価額の算定が細かくて登録免許税の計算が大変でした。

 法務局の管轄によって、被相続人の不足した書面を補う書面の要求が異なること  

3.依頼した結果と解決

これらの事実が分かり、現地調査と市役所への問合わせや法務局との打合わせ、不足する書面の取得とこれらを補う資料の作成等を行い、無事全ての相続登記を終えました。

登記する直前に、子供の意見が変わって遺産分割協議のやり直しがありましたが、それらも含めて、結局は司法書士に依頼して良かったと納得していただきました。    

解決事例のご紹介2 たまに見かける危険な事例

 公文書自体の記載ミスがあることで少し困った例

1.ご相談の概要

0代女性(Aさん)からの相談は、夫からの贈与による不動産の名義変更でした。(贈与税がかからない夫婦間贈与)

Aさんは専業主婦だったので、インターネットを見ながら贈与契約書を自分で作成して住民票や印鑑証明書等の用意はしたけれど、念のために登記申請だけ依頼したいという相談でした。

当職が、預った書類をチェックしたら、登記上の夫の住所と現在の住民票とがつながらないこと、固定資産税評価証明書の土地の地番も少し違うことに気づきました。  

2.提案や対応

当職が、法務局と市役所の両方を調査したところ、登記簿ではなく住民票に間違えがあった事実と些細なことと思われがちですが重要である、住居表示実施による登記名義人住所変更登記が別途必要なこともわかりました。(登録免許税は非課税ですが別申請です)

市役所の意見は、紙ベースからデジタルへの移記作業や住居表示の実施、その後の市町村合併によってデータを書き換えるときの変更でデータが混乱したと思われるとのことでした。

ただ、不動産所在地の市役所での固定資産税評価証明書の地番の相違の理由はわからないとのことで、後日調査をしていただくことになりました。     

3.依頼した結果と解決

これらの事実が分かり、結局、1週間も経たずに正しい住民票と住居表示の証明書を送付していただきました。

そして今度は、不動産所在地の市役所で固定資産税評価証明書の地番の相違も相談しましたが、地番の部分は些細な違いであったこと、市役所から法務局に事情の連絡を入れておいて貰ったことで、地番の部分は変更せずに登記しました。(後日、調査の上変更)

登記完了の際に書類を引き渡すと、Aさんは、やっぱり念のために登記を司法書士に頼んで良かったと、自分の勘の鋭さを喜んでいました。

解決事例のご紹介3自分で登記して失敗した事例

 法定相続の登記ができたけれど、名前や住所が少し違って登記されていた

 司法書士に頼んで、登記名義人住所氏名更正登記を入れた。

 法定相続の登記した後で、遺産分割をすることになったので、やり直して欲しい

 相続人間でトラブルになったので、公正な第3者として司法書士に頼むことになった。

 遺産分割協議後の相続登記を申請したら、法務局から登記の取下げを要求された

 再婚前の異母兄弟が相続人であることを見落としていたケースでしたが、自分で異母兄弟の住所を探すことや遺産分割への協力に自信が持てなかったので司法書士に依頼した。

 自宅の相続登記をしてしばらくして、私道が抜けていることに気付いた

 固定資産税の請求がなかったので、私道があることを知らなかったケースでした。もう一度、遺産分割協議書を作成して、他にも不動産がないかを調査して、追加で登記しました。もし、相続人間で仲が悪かったら協力にお金を要求される、と思うと冷や汗ものでした。

解決事例のご紹介4途中で手続きをやめて司法書士に頼んだ事例

 登記申請書は簡単にできたのに、戸籍謄本等の収集等が大変になって心が折れた

  いざ添付する戸籍謄本などの書類を集め始めたら、郵送で集める手間(いちいち郵便局に定額小為替を買いに行ったり、手数料不足で2度手間になったりする)ことや戸籍を読むこと(戦前の戸籍は字が汚くて読めないこと多し)、戸籍が一部つながらないときや亡くなった人の住所が繋がらないときなどの法務局から書いて欲しいと言う上申書の内容を考える手間、印鑑証明書(代理取得はほぼ不可)がなかなか集まらないことなど、相続の手続きでは、他の相続人への対人関係も求められるため、単に書類が集まればいいだろうと考えると、無駄な手数料と時間を浪費したり、他の相続人からの信頼をなくす事にもなりかねません。

 遺言書があったのに、思った以上に遺贈の登記が面倒だとわかった

  遺言書の内容にもよりますが、相続人以外の受遺者がいたり、割合的包括遺贈だったり、未登記建物など不動産の特定が不十分だったり、登記名義人の登記上の住所と死亡時の住所が異なっていたり、登記済権利証がなかったり、遺言執行者が選任されていない、又は選任された執行者が死亡していたときなどは、司法書士に頼むことが確実です。

 子供がいなかった相続で、他の兄弟姉妹相続人の戸籍謄本の取得が煩わしかった

  被相続人(亡くなった方)に子供がいなかったケースでは、付き合いのない被相続人の兄弟姉妹や代襲相続人などが出現するほか、その戸籍謄本の取得などに委任状が必要となるので、名義変更をする以前に、気持ちがブルーになることがありますし、相続関係の把握が面倒になってしまうことがあります。

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