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相続登記の義務化と相続人申告登記

相続登記の義務化と相続人申告登記

東京都墨田区のJR両国駅前にある司法書士事務所です。錦糸町や秋葉原からも近くて便利な場所にあります。

令和6年4月1日から施行されます。

相続登記の義務化については、
私も最近よく相談を受けるようになりました。

しかし、この制度に漠然と不安を抱いている方も
多いのではないでしょうか?

そこで、私は、普通の人が知りたいと思う情報を
わかりやすく伝えようと思いました。

相続登記の義務化のみ知りたい方は第2へ

少しでも、皆様の不安に寄り添えれば幸いです。

なお、令和5年5月21日時点の情報です。 

令和6年3月1日より戸籍の広域交付制度が開始しました。

 

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お客様の声

 第1.はじめに

1.相続登記義務化の原因となった所有者不明土地問題について

(1)所有者不明土地とは

不動産登記簿等を見ても、
所有者がすぐにわからない土地

所有者がわかっても、
その所在が不明で連絡がつかない土地

この2つのように、
相続登記がされていないこと等によって、
所有者と連絡が困難な状態となっている土地を
「所有者不明土地」といいます。
 

 

(2)所有者不明土地問題とは

国土交通省の「土地白書」によれば、

登記されている土地のうち、
「所有者不明土地」は約20.1%であり、2016年(平成28年)時点では、
九州本島の面積(約367万ヘクタール)を上回る約410万ヘクタールに達し、現在も増え続けています。

 

この膨大な所有者不明土地により、
農地や山林などの荒廃が進み、管理不全の空き家が増え、東日本大震災などの災害復興や公共事業、都市再開発、民間の商取引、測量などに多大な費用と時間がかかるなど、国民の社会生活にも甚大な影響を及ぼしている問題です。

 

次の2つは、約6年前に筆者が書いたコラムです。

所有者不明土地問題1(平成29年のコラム)

2.なぜ、これまで相続登記をしなかったのですか?

次のようなことが原因の1つと言われています。

① 相続登記の申請は自由だから

これまでは、相続不動産を売却したり、
銀行から融資を受けるような理由がなければ、
相続登記をしなくても相続人が不利益を被ることが少なかったから。

 

② 価値が少なければ相続登記をするお金と手間を負担したくない

田舎の土地のように、
相続した土地の価値が乏しく、売却も困難であるような場合には、
費用や手間をかけてまで相続登記をする意欲がわかないから。

いらない土地を放棄したい(相続土地国庫帰属制度)

3.どうして相続登記が義務になったの?

相続登記がされないと
登記簿の情報は古い情報のままになり、この状態が長年放置されることで所有者不明土地増加の一因となっていました。

時間が経つにつれて相続人がねずみ算式に増え所有者を探すことに多大な費用と時間が必要となります。

その結果、災害復興や公共事業、再開発などに必要な土地利用の合意形成が難しくなります。

そこで、登記をアップデートして、
所有者不明土地の発生を予防するために相続登記が義務化をされました。

次のリンクは、約6年前(平成29年)に筆者が書いたコラムです。

相続登記の義務化と所有者不明土地について

1.相続登記の義務化はいつから始まるの?

 令和6年4月1日から施行されます

この相続登記の義務には、
遺言または法定相続(
基本的義務)と遺産分割後(追加的義務)の2つの登記義務があることに注意して下さい。

一般的な登記の方法として、

相続を知ってから3年以内(以下、「履行期間」とします。)に、遺産分割協議を行って相続登記を行えば、
2つの登記義務(法定相続+遺産分割)を同時に行ったことになります。

2.改正(令和641日)前の相続も義務化されるの?

 義務化されます

例えば、
令和4年4月4日の相続または遺贈(本編では全て相続人への遺贈のこと)の登記(以下、「相続登記」とします)でも義務となります。

3.いつまでに相続登記をすればいいの?

(1)改正前に相続があった場合

① 令和641日(改正法施行日)

② 相続・遺贈を知った日(要件充足日)

 ①と②いずれか遅い日から3年以内に相続登記を申請します。

②の要件充足日については、(2)の改正法相続の場合を参考にして下さい。

 

ア.具体例1

令和4年4月4日の相続をこの日に知った。

令和641日(改正法施行日)か令和4年4月4日(要件充足日)のうち、遅い方は令和6年の改正法施行日です。

従って、遅い日から3年以内の令和941日までとなります。

 

イ.具体例2

令和4年4月4日の相続を令和7年7月7日に知った。

令和641日(改正法施行日)か令和7年7月7日(要件充足日)のうち、
遅い方は令和7年の要件充足日です。

従って、遅い日から3年以内の令和10年7月7日までとなります。

 

 わかりにくいので、普通の人は、
改正前の相続は、令和9年4月1日まで

その他は、相続日から3年以内と覚えた方が安心だと思います。

(2)改正後に相続があった場合

① 基本的義務(第1の義務)

 相続または遺贈を知ってから3年以内(履行期間)

この履行期間内に、遺贈や法定相続登記を行うこと。

 

ア.相続または遺贈を知ってからの意味とは

自分が相続人であり、かつ具体的に取得できる相続財産があると知った時。

例:お葬式に出席して相続の事実を知るだけではなく、亡くなった方が不動産の所有権をもち、自分がその相続分を取得する権利があると知った時だと考えていただければいいと思います。

 

イ.法定相続人でも相続を知っているとは限らない

一見すると知っていそうな自宅でも、
相続人ですら長年付き合いがなかったり、自宅の名義人が誰かを知らない方(借地や借家の可能性)もいます。

また、亡くなった方が相続人に知らせずに、
遺言で
世話になった施設などに自宅を遺贈していることもあります。
他にも、不動産業者にリースバックされていることもあります。

さらに、他の相続人に遺産全てを相続させる遺言を残していることもあります。

自宅以外であれば、
自宅近辺の私道や別荘など、亡くなった方の遺産を調査しないとどこに不動産をもっているかわからないことだってあります。

 

様々な事情があるので、相続があったことだけを理由に相続人として登記義務を課すことはできないと言えます。

 

(一部簡略化した条文)

相続または遺贈により取得した相続人が、
自己のために相続の開始を知り、かつ、その取得を知った日から3年以内
所有権移転登記をしなければならない(不登法第76条の2/1項)。

なお、同期間内に所有権移転登記の代わりに相続人申告登記を行うこともできる(不登法第76条の3/1項)

 

② 遺産分割の追加的義務(第2の義務)

 遺産分割日から3年以内

履行期間内の法定相続(代襲相続含む)登記または相続人申告登記をした後に遺産分割をした場合

 

(一部簡略化した条文)

後に遺産分割をした場合は、
法定相続分を超えて所有権を取得した者は、分割日から3年以内に所有権移転登記をしなければならない(不登法第76条の2/2項)。

なお、履行期間内に相続人申告登記を行った場合の遺産分割も同様です。(不登法第76条の3/4項)

 

③ ①と②の補足

ア.相続を知ってから3年以内(履行期間)に、遺産分割協議を行って相続登記を行う

 2つの登記義務(法定相続+遺産分割)を同時に行ったことになります。

 

イ.基本的義務と追加的義務を別々に行うこともできる。

 例えば、履行期間(相続を知って3年)内に相続人申告登記を行い、申告登記後3年してから遺産分割を行った場合は、遺産分割後3年以内に相続登記を行えばよいので、約9年で相続登記を行えばいいことになります。

具体例:
① 令和6年6月6日相続発生及び覚知、
② 令和9年6月6日相続人申告登記申出(基本的義務の履行)、
③ 令和12年12月12日遺産分割、
④ 令和15年12月12日相続登記申請(追加的義務の履行)

というように、
9年以上かけて遺産分割後の相続登記を行うことも理屈としては可能です。

但し、この間に別の相続や認知証などが発生することもあります。

相続関係が複雑とならないうちに、早めに相続登記を行うことを勧めます。

 

④ 登記義務の不適用

申請または嘱託による代位相続登記または相続人申告登記がある場合は、相続人または申出人の登記義務は適用しない(不登法第76条の2/3項、不登法第76条の3/5項)。

4.相続登記申請義務違反の罰則とは?

(1)誰に課されるの?

 相続・遺贈登記の申請義務がある相続人
以下、「申請義務者」という。)です

基本的義務と追加的義務の2つの義務があることに注意。

但し、相続を知って3年以内に遺産分割をして相続登記をすれば、この2つの義務を1回で果たしたことになります。

(2)いくら発生するの?

 10万円以下の過料です

申請義務者一人当たりに課されるので、
罰則を受けるのは一人とは限りません。

 

(3)違反すると必ず罰則が課されるのですか?

 正当な理由がないのに申請義務に違反した場合に課されます

 

(4)法定相続人全員に登記義務がありますか?

 一概にそうとは言えません 

相続や相続放棄、遺産分割、遺言によって登記の申請義務者の範囲が異なります。

 

① 相続の場合

A.基本的義務の申請義務者は、
原則として法定相続人全員にあります。

例えば、
法定相続人ABCならば、ABCの全員です。

但し、相続放棄をした相続人Cがいれば
Cは申請義務者ではなくなります。

 

B.遺産分割の追加的義務の申請義務者は、
法定相続分を超えて不動産を取得した相続人だけです。

例えば、
遺産分割によって法定相続人ABCが、
Aに全て取得させる内容であれば、Aだけです。

 

② 遺言がある場合

相続人のうち不動産を取得した相続人だけが申請義務者です。

例えば、

遺言によって法定相続人ABCのうち、
Aに取得させる内容であれば、
Aだけです。

5.対策-罰則を受けない方法はないの?

 一番簡単な相続人申告登記をすることがおススメです。

他には、遺言無効や遺産分割ができない理由があるなど、正当な理由があれば罰則を受けない可能性があります。

※ しかし、現時点では始まっていない制度ですので、(3)の正当な理由の解釈基準が周知されていません。

 

(1)履行期間内に次の第3の相続人申告登記をする

一時的に法定相続登記をするよりコストが安い。
理由は、登録免許税が非課税+戸籍等の必要書類が少ない

但し、注意もある。第3を参考にして下さい。

 

番外編
令和7年3月末日まで100万円以下の土地に限り相続登記を入れる。

理由は、登録免許税が非課税
※ 100万円は時価ではなく、固定資産税評価額です

 

(2)法務局から過料の催告を受け取ったらすぐに相続登記をする

法務局は、
履行期間の到来によって相続人に過料の催告を行います。

しかし、
催告に応じてすぐに相続登記をすれば
過料の通知を裁判所にしない取扱いが予定されている。

相続登記の手続と費用

相続登記の定額プラン

(3)相続登記をしない正当な理由があることを疎明する

 正当な理由例は、次の事情が予定されています。

 

① 数次相続が発生して相続人が極めて多いために戸籍の収集や相続人の把握等に時間がかかる場合

② 遺言の有効性や遺産の範囲が争われ、不動産の帰属が不明の場合

③ 相続登記の申請人自身に重病等の事情がある場合

④ 相続登記の申請人自身がDV被害者等であり、生命身体に危害が及ぶおそれがある状態のため避難を余儀なくされている場合

⑤ 相続登記の申請人自身が経済的に困窮しており登記費用の負担能力がない場合

 

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 第3.相続人申告登記について

1.どんな制度なの?

相続・遺贈を知ってから3年以内の履行期間内に、相続人から相続不動産の管轄法務局に申告することで、相続・遺贈登記申請の基本的義務を免れる制度。

これは、10万円以下の過料を免れるための制度ですが、2の(4)と(6)に注意。

2.この制度の特長

(1)登記の申請義務者(相続人)の1名から申告できる

自分だけでも、罰則を回避したいとする申出もできます。

もちろん、申請義務者全員でもかまいません。

例えば、
配偶者と子の2名が法定相続人の場合、
配偶者が子を代理して2名の申出をすることができます。

できるだけ全員で申出することをお勧めします。

(2)申出人の住所と氏名等が登記される

 しかし、申出人が最終的な相続人となるとは限らない。

(3)申告書類は、相続登記と比べて少ない

申出人が、被相続人の相続人であることがわかる範囲の戸籍謄本のみです。

(4)登記の申請義務を免れるのは、申出人のみ

履行期間が過ぎれば、申出人以外の申請義務者は申請義務違反となります。

(5)この申告登記は権利の登記ではない

相続・遺贈登記が必要な理由は、およそ次のとおりです。

① 法定相続人の連絡先を公示するだけの報告的な登記だからです。

② 具体的な相続持分は登記されません。

すなわち、売却などの際は相続・遺贈登記が必要です

(6)この申告登記をしても、遺産分割後の追加的義務は残ります

相続人申告登記をしても、
後に遺産分割をした場合は、追加的義務として、分割後3年以内の相続登記の申請義務が再発します。

違反すれば罰則が残ります。

(7)登録免許税はいくら?

非課税です

3.どんな時に相続人申告登記をするの?

いずれも履行期間内の申出に限りますが、
例えば、次のような場合でしょうか?

① 遺産分割が履行期限までにまとまらない場合

② とりあえず10万円以下の過料を払いたくない場合

③ かなり古い数次相続があり、相続人を探す時間を稼ぐため

などです。

4.必要書類は何ですか?

 申出人が、被相続人の相続人であることがわかる戸籍謄本です。

① 例

ア.被相続人と一緒の戸籍に入っている相続人の場合

自分の現在戸籍謄本(被相続人の死亡事実も出ている)1通

イ.被相続人の戸籍謄本と別の戸籍謄本の場合は、

被相続人の除籍謄本と相続人の現在戸籍謄本               2通
(被相続人の死亡事実と被相続人と自分の関係がわかれば)

 

② 数次相続や兄弟姉妹などの場合は?

数次相続や兄弟姉妹が相続人の場合は、
これらの関係がわかる範囲の戸籍謄本が必要です。

すなわち、より多くの戸籍謄本が必要となる予定です。

 

③ 戸籍謄本の有効期限は?

有効期限というよりは、
戸籍謄本の取得日が被相続人死亡日以降ものが必要です。

 

この他の相続登記の義務化に関する改正予定は、
別のページを作成する予定です。

 

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