相続登記の義務化と相続人申告登記

国土交通省の「土地白書」によれば、

登記されている土地のうち、
「所有者不明土地」は約20.1%であり、2016年（平成２８年）時点では、
九州本島の面積（約367万ヘクタール）を上回る約410万ヘクタールに達し、現在も増え続けています。

この膨大な所有者不明土地により、
農地や山林などの荒廃が進み、管理不全の空き家が増え、東日本大震災などの災害復興や公共事業、都市再開発、民間の商取引、測量などに多大な費用と時間がかかるなど、国民の社会生活にも甚大な影響を及ぼしている問題です。

次の２つは、約６年前に筆者が書いたコラムです。

① 基本的義務（第１の義務）

 相続または遺贈を知ってから３年以内(履行期間)

この履行期間内に、遺贈や法定相続登記を行うこと。

ア．相続または遺贈を知ってからの意味とは

自分が相続人であり、かつ具体的に取得できる相続財産があると知った時。

例：お葬式に出席して相続の事実を知るだけではなく、亡くなった方が不動産の所有権をもち、自分がその相続分を取得する権利があると知った時だと考えていただければいいと思います。

イ．法定相続人でも相続を知っているとは限らない

一見すると知っていそうな自宅でも、
相続人ですら長年付き合いがなかったり、自宅の名義人が誰かを知らない方（借地や借家の可能性）もいます。

また、亡くなった方が相続人に知らせずに、
遺言で世話になった施設などに自宅を遺贈していることもあります。
他にも、不動産業者にリースバックされていることもあります。

さらに、他の相続人に遺産全てを相続させる遺言を残していることもあります。

自宅以外であれば、
自宅近辺の私道や別荘など、亡くなった方の遺産を調査しないとどこに不動産をもっているかわからないことだってあります。

様々な事情があるので、相続があったことだけを理由に相続人として登記義務を課すことはできないと言えます。

（一部簡略化した条文）

相続または遺贈により取得した相続人が、
自己のために相続の開始を知り、かつ、その取得を知った日から３年以内に
所有権移転登記をしなければならない（不登法第７６条の２／１項）。

なお、同期間内に所有権移転登記の代わりに相続人申告登記を行うこともできる（不登法第７６条の３／１項）

② 遺産分割の追加的義務（第２の義務）

 遺産分割日から３年以内

履行期間内の法定相続（代襲相続含む）登記または相続人申告登記をした後に遺産分割をした場合

（一部簡略化した条文）

後に遺産分割をした場合は、
法定相続分を超えて所有権を取得した者は、分割日から３年以内に所有権移転登記をしなければならない（不登法第７６条の２／２項）。

なお、履行期間内に相続人申告登記を行った場合の遺産分割も同様です。（不登法第７６条の３／４項）

③ ①と②の補足

ア．相続を知ってから３年以内（履行期間）に、遺産分割協議を行って相続登記を行う

 ２つの登記義務（法定相続＋遺産分割）を同時に行ったことになります。

イ．基本的義務と追加的義務を別々に行うこともできる。

 例えば、履行期間（相続を知って３年）内に相続人申告登記を行い、申告登記後３年してから遺産分割を行った場合は、遺産分割後３年以内に相続登記を行えばよいので、約９年で相続登記を行えばいいことになります。

具体例：
① 令和６年６月６日相続発生及び覚知、
② 令和９年６月６日相続人申告登記申出（基本的義務の履行）、
③ 令和１２年１２月１２日遺産分割、
④ 令和１５年１２月１２日相続登記申請（追加的義務の履行）

というように、
９年以上かけて遺産分割後の相続登記を行うことも理屈としては可能です。

但し、この間に別の相続や認知証などが発生することもあります。

相続関係が複雑とならないうちに、早めに相続登記を行うことを勧めます。

④ 登記義務の不適用

申請または嘱託による代位相続登記または相続人申告登記がある場合は、相続人または申出人の登記義務は適用しない（不登法第７６条の２／３項、不登法第７６条の３／５項）。

 しかし、申出人が最終的な相続人となるとは限らない。