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不動産売買による所有権の登記(名義変更)

不動産の売買による所有権の登記(名義変更)

東京都墨田区のJR両国駅前にある司法書士事務所です。錦糸町や秋葉原からも近くて便利な場所にあります。

第1.不動産売買では、なぜ所有権の登記(名義変更)が必要なのか?

相続した不動産を売るときや個人間の不動産売買

(不動産会社を通さない売買取引)、

通常の不動産の売買決済などを通じて、

お客様からよく質問されます。

 

簡単に言えば、

自分の不動産だと堂々と言える状態にしないと、

後で面倒な事に巻き込まれるかもしれないから。

 

なんか怖い話ですね。

(不動産の二重譲渡や地面師事件に巻き込まれると言えば、わかりやすいでしょうか?)

 

不動産を買ったと言うことは、所有権という見えない権利を手に入れたのです。

この所有権という権利を直ちに登記(名義変更)する理由は、

誰にでも自分のものだと公示することで、

面倒に巻き込まれないよう権利を主張できるようにするためです

 

※ これを、民法177条の第3者への対抗要件を満たすことといいます。

要は、早い者勝ちと法律は決めているのです。

※ 権利の上に眠るものを法律は保護しないとも言われています。

 

通常は、所有権移転登記など、○○移転登記と言う形で登記申請します。

ただし、新築建物ですと所有権保存登記が初めての所有権の登記となります。

 

不動産を買う時は、代金を支払うだけでは安心できないことが、特徴なのです。

 

本ページは、第1から第6まであります

不動産の売買登記に関するリスクや費用、必要書類等は別ページあります。

不動産の売買と登記のご相談は、東京都墨田区JR両国駅前の司法書士長田法務事務所

☎ 03-3635-2119

不動産登記(売買)のリスクと司法書士へ

第2.不動産の売買に伴う一般的なリスク

ここでは、簡単に不動産売買に起こりうるリスクをまとめました。

詳しくは別のページに譲りますが、どうして司法書士が必要ががわかっていただけると思います。

  1. 不動産の二重売買(譲渡)により、欲しい不動産が自分のものにならない
  2. 売主側の差押登記や仮登記によって、所有権移転登記の障害と損害が発生する
  3. 登記が遅れることで、賃貸不動産の借主からの家賃を払ってもらえない
  4. 売買代金を全額支払ったのに、不動産が自分のものにならない(地面師事件)
  5. 買主に権利証などを渡したのに、売買代金が払ってもらえない

第3.不動産を買う時の司法書士は自分で決めたくありませんか?

あなたが、ご自宅などの不動産を買う時に、その登記費用を支払うのはあなたです。

ぜひ、ご自分で、信頼できそうな司法書士を探して見て下さい。

 

新築ではない不動産であれば、ご自分で司法書士を選べることが多いです。

仲介する不動産会社も、普通はお客様の希望に応じてくれると思います。

 

買主の方も最近は、次のようなお考えを持つ方が増えてきています。

  1. 初めて自宅を購入するので、相談しやすそうな司法書士に頼みたい
  2. 不動産会社の指定司法書士は、会ったこともなく不安だ
  3. 指定司法書士の報酬の説明がないので相場より高い気がする
  4. この機会に相続などのことも相談できる司法書士を選びたい
  5. できれば、事務的な法人ではなく個人の司法書士にお願いしたい

第4.買主が司法書士を選ぶことができるのか?

依頼者の住所や職場近くに弊司法書士事務所があり、

不動産会社が指定する都心の司法書士法人よりも、

実際に顔が見える司法書士を選びたい

という方から多くの決済依頼をいただいています。

 

また、以前、相続登記を行ったことがご縁で、

不動産売却時も売主指定として決済で選んでいただくこともあります。

特に、墨田区・台東区・江戸川区・江東区の方からよく選ばれています。

 

Ans. 原則として、不動産を買う方が司法書士を選ぶことができます

ご自宅などを購入する場合には、

買主が所有権移転費用を支払うことが慣例です。

しかし、

不動産会社や金融機関が紹介する司法書士を選ばなければならない雰囲気があったり、

司法書士の知り合いがいないので、

不動産会社などに司法書士の指定を任せることがあります。

 

しかし、不動産会社や金融機関が紹介する司法書士を選ぶ義務がないケースもあります。

特に、中古の不動産や土地だけの売買には、お客様が選べるケースは多くあります。

ぜひ、不動産会社に相談しましょう。

繰り返しますが、買主のあなたがお金を払うのです。

 

自分の将来のためにも、

同じお金を支払うならば登記ができればいいという考えで選ばずに、

相談しやすい司法書士を選んだほうがいいと思います。

 

不動産会社や金融機関の司法書士は法人が多く、

決済が終わった後は、あなたのことを覚えていません。

 

※ 特に法人は、事務的かつ大量に事件をこなす必要がありますし、

人材の流動性も高いので、1年後は退職していることもあります

 

ただ、お値段だけで選ぶことはお勧めしません。

もし、あなたがお一人で3500万円位のご自宅を買うとして、

所有権移転+抵当権設定+立会料(登録免許税等の実費を除く)のお見積り額が、

税込15~18万円位でしたら、一般的な司法書士報酬相場の範囲内と思います。

 

昨今、スキーバスやトラック事故が続くような運送業界の闇、郵便物や宅急便が届かないような宅配業界の闇、消費期限切れ食材の利用や教育不足の店員を使う飲食業界の闇、激安商品が届かないインターネット取引の闇があることと同様に、

司法書士業界にもコストダウンのために、

経験不足の新人や無資格補助者任せの決済を行う、

決済代行で責任があいまいな決済を行うという、

司法書士業界の闇があります。

 

もし取引自体や司法書士とのトラブルとなった場合は、

裁判になることも多く、

そうなった時は面倒なことに巻き込まれますし、

時間がかかる上に損害の回復が保証されるわけではありません。

 

なお、次のような場合は、残念ながら指定司法書士以外の方への依頼は困難です。

 新築の分譲戸建てやマンション(不動産を売る条件だから)

 金融機関による融資条件としての指定(この場合は所有権の分のみ依頼できます)

 売主指定であり、売買契約書にも指定条項がある場合(不動産を売る条件だから)

ただ、指定司法書士しか選べなくても、

相場より著しく高い報酬でしたら報酬の相談ができることもあるようです。

 

不動産の登記や売買のご相談は、東京都墨田区の司法書士長田法務事務所へ

☎ 03-3635-2119

・不動産の売買契約後の司法書士選定に係るご相談についてのお願い

弊事務所へご相談の前に、必ず不動産会社と金融機関に、買主が司法書士を選べるかのご相談とご担当者のOKをもらっておいて下さい。

※ この確認を行わないと、後でトラブルになる事がありますので、せっかくのおめでたい契約の雰囲気が台無しになります。

指定司法書士についての疑問?

第5.司法書士長田法務事務所を選ぶメリット

  1. 司法書士歴20年以上と実務経験も多く、事前に報酬の説明も行っています
  2. 決済当日まで誰か決まってない司法書士より、事前に会える司法書士の方が安心
  3. 不動産を買う前ならば、元不動産会社出身の司法書士として購入の相談ができる
  4. 依頼者の側に立って、決済手続きの負担を減らす努力ができます
  5. 元不動産会社出身なので、不動産会社が入らない個人間売買もサポートができる

第6.司法書士へ売買の登記を相談するタイミングとは?

 売買契約前がベスト ※1

※1 できれば、売買契約の前にご相談いただければ流れがスムーズとなりますし、

その不動産についてのセカンドオピニオン的な相談もできます。

 

 売買契約後は、できるだけ早く決済日より2~3週間位前まで)

理由は、買主が司法書士を指定したいと言えば、

不動産会社も初めからその予定でスケジュールを考えることができるからです。

 

もし、売買契約後の残代金支払日(決済日と言います)の1週間前などに、

買主指定で司法書士を選びたいというと、

司法書士の手配やスケジュール調整をしている不動産会社としては、

今までの準備が無駄になる事があります。

 

ですから、

に指定司法書士に見積書の作成やスケジュール確保、

一部の書類作成などを依頼されている分、

不動産会社が買主が指定したい司法書士を断ることがあります。

 

不動産売買の所有権移転登記の定額プラン

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