配偶者居住権の基本とは－ご相談は墨田区の司法書士長田法務事務所

ご自宅の建物のみに及びます。

（配偶者が建物に住み続けることができる権利だからです）

※ 敷地には及びません

遺贈（遺言）、死因贈与契約や遺産分割、家庭裁判所の調停や審判により

※ 遺言で気をつけて欲しいのは、配偶者居住権を「相続させる」遺言は避けて欲しいということ。（これを特定財産承継遺言といいます）

これは、配偶者居住権を望まない人にとって、遺贈ならば遺贈のみの放棄ができるが、相続であれば、相続放棄をしなければならず、負担が大きいから。

  配偶者が、ご自宅に従前から住んでいないとき

  被相続人（例：夫）の相続が開始したときの居住していた建物が「配偶者以外の者と共有」していたとき。

 建物が夫単独、又は夫と妻（配偶者）の共有となっていたとき

 建物が夫と妻と長男の共有となっていたとき

  相続人の欠格事由に該当、もしくは排除によって相続権を失ったとき

※ 配偶者短期居住権についての規定であるが、当然、配偶者居住権についても当てはまる。

  配偶者短期居住権

  配偶者居住権

の２種類があります

※ 配偶者居住権には、短期と長期があり、

長期の方をの配偶者居住権と表示します。

  配偶者短期居住権の特徴は、から

  配偶者居住権の特徴は、から

  建物を使用する事だけができる

  建物を使用及び「収益」する事ができる

※ 但し、第３者に居住建物を貸す場合は建物所有者の承諾が必要です。

  建物の使用範囲は、一部又は全部に及びます

※ 例えば、自宅が住居兼店舗の場合は、住居部分にのみ及びます。

  建物の使用範囲は、全部に及びます

※ 例えば、自宅が住居兼店舗の場合でも、店舗を含む全てに及びます。

  登記はできない（第３者への対抗要件はない）

  登記ができる（第３者への対抗要件がある）

※ 登記を絶対にして下さい

  存続期間は、６ヶ月（原則として被相続人の相続日から）

※ 最低６か月間は、建物所有者がこの配偶者短期居住権の消滅請求をしても、また、誰に建物の名義が変わっても配偶者の居住ができます。

※ 例外の１つとして、配偶者短期居住権の発生後に、遺産分割で配偶者居住権を取得したら、６か月未満であっても配偶者短期居住権の方は消滅します。

この他にも例外がありますが、ここでは省略します。

  存続期間は、原則として配偶者の亡くなるまで（終身）又は一定期間

※ 一定期間とは、遺言や遺産分割で特に存続期間を決めた場合

この他にも例外がありますが、ここでは省略します。

  法定された権利として当然発生します

  債権であり、合意などで設定する権利です

 配偶者短期居住権と  配偶者居住権のいずれにも消滅理由があります。

  とに共通するの消滅理由

・配偶者が亡くなったとき

・建物所有権を配偶者が取得したとき

・存続期間満了

・建物自体が滅失した時

  配偶者短期居住権の場合の消滅理由

   配偶者居住権を取得したとき

  建物所有者からの消滅請求

善管注意義務違反（管理方法が悪い）や、無断で第三者に自宅を貸すなどの行為を行ったとき

  配偶者居住権の場合の消滅理由

  建物所有者からの消滅請求

善管注意義務違反（管理方法が悪い）や用法違反（もとの住居を勝手にカフェに改造するなど）、承諾を得ていないのに無断で第三者に自宅を貸すといった行為を行ったとき

※ わかりにくいですが、もし、配偶者が建物の共有持分を有していた場合は、配偶者居住権は消滅しても、この理由のみでは、自宅から明渡を求めることはできません。

なぜならば、共有持分を有しているから、配偶者居住権がなくても建物を利用する権利があるからです。

配偶者居住権の登記をしないうちに、やの事が起こった場合について

  建物所有者が自宅を第三者に売ってしまった場合

  建物の買主に自宅の居住権を主張できません

  建物所有者に借金があり、自宅を債権者に差し押さえられた場合

  もし、建物所有者が借金を返せなければ、競売される可能性があります

いずれも買主や債権者には勝てず自宅に居続けられなくなることがあります。

 登記を先にすることが第三者への対抗要件です。（早い者勝ちです）

なお、配偶短期居住権は、登記ができません。

建物所有者が第三者へ建物を売却した場合も相続後6か月以内は住み続けられますが、第三者の買主には、賃料相当額を支払うことになります。

しかし、配偶者居住権は登記できますので、遺言と同様に第三者の権利保護のためにも、登記の先後で権利の優先権を決めます。

 配偶者居住権があるといっても、油断ができません

相続人同士が仲が悪い場合は、登記の協力を取り付ける準備をしておくなど、気をつけないといけません。

  配偶者居住権の評価方法は、民法に規定がなく、

①不動産鑑定士による鑑定

②簡易な評価方法（相続人の合意が必要）

③相続税法上の評価

といった3つの評価方法がありますが、この評価は簡単ではないと思います。

この評価は、相続人の具体的な相続分に影響があるために重要と考えます。

なお、この評価の専門家とは、不動産鑑定士や税理士です。

もし、相続税がかかりそうな方は、税理士に評価を依頼することを勧めます。

そうでない場合で、

① 相続人が円満かつ相続人全員の合意があれば、簡易な評価方法でもＯＫ

② 相続人の一人でも、面倒な人がいるときは、不動産鑑定士の鑑定を勧めます

配偶者居住権のその他の質問に答えますが、配偶者短期居住権にも当てはまる点が多いです。

  配偶者居住権付き建物の固定資産税は誰が払うの？

  いったん建物所有者が支払いますが、配偶者に請求されます

※ 固定資産税は、必要費に当たりますので配偶者が負担する

  配偶者居住権の譲渡やそれ自体の差押はできますか？

  どちらもできません

※ 建物所有権の差し押さえはできます。

  配偶者居住権に相続はありますか？

  相続しません（配偶者が亡くなったら消滅します）

  建物所有者には、配偶者居住権付建物の修繕義務はありますか？

  ありません（配偶者にも修繕義務はありません）

※ わかりにくいですが、どちらも修繕義務はありません。

しかし、配偶者は、建物所有者に通知義務がありますが、修繕することができます。

通常は、配偶者が修繕費用を立て替える形をとって、つぎの３つの修繕費の性質によって、どちらかの費用負担となります。

その費用負担は、

①通常の必要費（雨漏りを治すなど最低限の修理）は配偶者が負担し、

それ以外の②特別の必要費（台風などで屋根が壊れた等の特別な修理）や

③有益費（リフォームなど）の場合は、負担の範囲（金額）が状況によって変わりますが、建物所有者の負担が原則となります。

  修繕と増改築は違いますのでご注意ください。

  配偶者居住権を生前に保全することはできますか？

  できます。死因贈与契約を生前に行い、仮登記をすることができます。