コラム２(最近の事例・相続登記)    03-3635-2119

① 複数の不動産の登記上の被相続人の住所が全て違っていたこと

② 敷地権化前のマンションで土地持分と建物に分かれていて土地持分が複数あったり、集会室なども持分があるのに、それらを見落としていていたこと

（記載方法の相違は補正ですが、不動産の一部漏れが致命的です）

③ 登記簿の住所と死亡した住所が連続しなかったこと

   （書類保存期間の壁で取得できないことや、外国に居住していたことで国内との住所のつながりが途切れたことなど）

④ 被相続人の戸籍謄本が樺太や北方領土を転々としていて取得できなかったこと

    （一部は、外務省で取得できることがあります）

⑤ 登記簿謄本の氏名と戸籍謄本の名前が明らかに違っていたこと

      (調査の結果、移記ミスでもなく法務局でも？だった)

⑥ 土地の所在や地番、建物の家屋番号や構造等が固定資産税評価証明書と全く違うこと

      (保存登記があるのに６０年間未登記扱いだった／これが東京だったので驚き)

⑦ 数次相続の書類収集の途中で挫けてしまうこと

   （同じ戸籍謄本を間違えて何通も取得していた）

⑧ 数次相続の相続人の確定ミスと遺産分割協議書の書き方が間違っていること

   （代襲相続と数次相続の相続人を勘違いしていたことで、遺産分割が無効）

⑨ 数次相続の相続人同士の意思の疎通がはかれず、中間省略の登記ができないこと

   （登記を２回にして登録免許税も報酬も２倍にＵＰ）

⑩ 数次相続の相続人同士の仲が悪く、中間相続人が２名以上となった上に、なぜか死者名義の登記を行うことになったが、中間相続人の住所が証明できなかったこと

（もちろん、司法書士は複雑な登記に慣れています）

⑪ 自宅の私道もれや遠くの別荘を忘れていたこと

   （固定資産税の請求がこなかったので気付かなかった／不動産の一部漏れが致命的／田舎の役所は固定資産税の請求を忘れたり、あきらめることがある）

⑫ 弁護士に遺産分割協議書を作成してもらっていたが、不動産の所在も地番も家屋番号も、相続人の一部の名前も明らかに間違っており、さらに遺産分割協議書の相続人の住所と印鑑証明書の住所が異なること（さらに、２０年以上経過していて数次相続化した）

⑬ ４０年前に発生した相続の相談でしたが、次のように重要書類の多くが不足した事例で相当の時間とお金がかかると考えられた事例でしたが、できるだけ日本国内での手続きかつ短期間での解決をする必要があったこと（受遺者の協力なしにはできませんでした）

被相続人が韓国人であったこと、遺言書があったが準拠法が日本法ではなかったこと、遺言者の相続人が不明（遺言書があったので韓国の戸籍を取得していないし、受遺者や代理人は日本人なので韓国戸籍の取得ができない）で相続関係の調査ができないこと、割合的包括遺贈で受遺者も６名いたこと、受遺者にも相続が発生していたこと、遺贈の登記に必要な遺言者（登記義務者）の登記済権利証、住所証明書や死亡を証明する戸籍謄本が揃わないこと、相続人が不明の為に相続人全員の印鑑や印鑑証明書が添付できなかったこと（もちろん、書いたことがないパターンの上申書を作成した）

⑭ 戸籍謄本で相続人全員の記載が判明しないことがあった（戦前には、戸主の意に反して生まれた子供を戸主が戸籍に入れなかった）ので、戸籍の収集に手間取った上に、登記などにあたり上申書に工夫が必要であったこと

⑮ 相続人間の人間関係が希薄な相続（異父母兄弟）にあたり、東京まで３０分圏内の便利な場所であるにもかかわらず、建物が未登記（かつ固定資産税台帳にも未記載）であり、遺言書においてその建物の特定に困ったこと（家屋番号や床面積・構造等の記載がない「できない」し、遺言書で登記ができなければ、相続人全員でその分だけの遺産分割を行わざるをえないが、事実上できない問題あり）

⑯ ２０年前の古い遺産分割協議書を利用しようして相続登記を行おうとしたら、当事者は存命かつ住所は変わっていなかったが、なんと、半数の印影が、現在の印鑑証明書と異なっていたことが判明したこと。

これは、依頼した相続人も知らなかった事実でした。

⑰ ほぼ新築の敷地権付マンションだったので、建物の固定資産税評価証明書が取得できなくて建物の不動産価格がわからず、登記の登録免許税の算定に困ったこと

上に書いたものは解決済みの問題の一部です。この中の約４分の１は、司法書士でも詳しく調べなければ登記できないはずです。 

しかし、一般の方には、これらの難易度と煩雑さの加減が分かりにくいと思います。

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