コラム1３（司法書士の悩み１－高齢者との決済）

不動産業者さんも司法書士も、

融資実行や売買契約の履行と

抵当権の抹消や住所移転、

所有権移転や抵当権設定などの、

複数の登記を迅速かつ安全に、

しかもその日のうちに全てを行うために一生懸命です。

弁護士さんに言われたことがありますが、

決済を放棄したら債務不履行で訴えればいいという、

弁護士的ないい訳をすれば、

司法書士としては失格です。

ここを上手に対応するのが、

一般人に理解されない司法書士の辛さと腕の見せ所です。

だからこそ、

細かいことにうるさい金融機関でも、

司法書士が決済で｢Go｣と言えば、

それを信頼して融資を実行するのです。

もちろん、

司法書士のミスには厳格に損害賠償を求めてきますけど・・・。

A．売主が決済当日に来なかったこと

⇒ 結果として、ご本人と連絡が取れましたが、

本人のいい訳は、

雨が降っていたので出かけたくなかったし、

明日でもいいと思っていた、とのこと。

秋の空のごとく気が変わることがあります。

介護の現場が大変なことがよく理解できます。

ですから、午前１０時の代金決済が、

終わったのが午後３時すぎだったことがあります。

※ 通常は１時間位ですし、

多数当事者や高齢者の場合でも、

２時間位の決済時間を予定しています

銀行からは、

決済場所の会議室を追い出されるし、

食事する時間もないし、

他方の当事者も発狂するくらい怒っているし、

抵当権抹消の書類の受領は間に合わないし、

下手すれば、

当日に登記が入れられない可能性もあって、

本当に大変でした。

※ 不動産業者さんと手分けして処理をしました

※ 所有権の移転や抵当権の設定がある時は、

必ず当日に登記を入れることがお約束です。

※ 今は、オンライン申請があるので、

救われる時があります。（必ずではないが）

高齢者とはいえ、

後の予定をキャンセルせざるを得ないことの損害を、

わかってもらいたいと思います。

この場合はやむなく、売主にも日当を請求しました。

B．登記申請の直前に申請人が死亡してしまっていたこと

⇒ 登記申請には距離と時間のタイムラグがあります

死亡事実は、登記申請後に知りましたが、

さすがに肝が冷えました。

もちろん、

事情説明のために法務局に打ち合わせに行きました。

C．売るべき不動産と違う権利証を決済場にもってきたこと

⇒ 一応、登記済証（権利証もどき）は持参しました

しかし、

仮登記や抵当権の抹消の登記済証だったり、

表示登記や他の不動産のカラ権利証だったりして、

使えないものでした。

権利証の存在は、FAXで確認していただけに、

探して引き渡してもらう必要がありました。

※ 実体上、売主の売渡し意思を体現する行為が権利証の引渡なのです

だって、普通、

命の次に大切な権利証を他人に簡単に預けないでしょう？

また、二重譲渡も法的には有効なので、その対策にも必要です。

融通が利かないと言われても、

後で、気が変わった、

売る意思はなくなったと言われないように、

裁判に耐えうる事実を作ることも法律実務家の仕事です。

※ 常に訴訟リスクがあると考えることが必要です

D．予告なく、高齢者本人の代わりに息子が代理人で決済に来たこと

⇒ 本人確認は代理人の確認だけではダメですし、

委任状もありませんでした。

さらに、決済には予め、

登記書類を作成して用意してありますので、

署名や押印者が異なることは、

当事者の内容が変わるので大きな負担です。

相手方に信用してもらい、

本人確認のために会いに行った先から決済指示をしました。

※ 事前に、代理人が来ることが分かっていれば、

準備はできていますので、スムーズです。

最近は、高齢者の代理人による決済も増えていますので、

ご本人様宅に事前にお伺いすることもあります。

どうしても決済の条件が整わないと判断した時は、

やむなく決済の延期を要請します。

（これは、司法書士的には、勇気がいることです）

なお、このコラムを読んで私自身や司法書士との業務などに興味があった方は、

お問合せフォームからご連絡いただければ幸いです。

不動産登記のご依頼は、東京都墨田区両国駅前の司法書士長田法務事務所へ

☎ ０３－３６３５－２１１９