遺言、相続放棄、遺産・財産管理、売買・贈与・相続・抵当権抹消等の不動産登記、司法書士による監修などのご相談は東京都墨田区の司法書士長田事務所
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私の簡単な経歴は、司法書士長田法務事務所の紹介にもありますが、
私が司法書士以外に経験した業界には、
不動産会社やコンサルタント会社、飲食フランチャイズ本部などがあります。
これらの経験によって、仲介する、アドバイスする、買う、売る、登記に立ち会うという全ての当事者の立場がわかる数少ない司法書士の一人として、不動産売買の登記リスクについて、下の第1以下でお伝えしたいと考えています。
不動産売買の登記などは、
令和6年7月25日netflix「地面師たち」配信の
小説や登記・土地取引監修の実績もある
東京都墨田区JR両国駅前の
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最近のお知らせ
・令和6年12月7日、TBS CROSS DIG with Bloombergさんの「social shift」に当司法書士が出演
・令和6年12月7日、TBS NEWS DIGさんより当司法書士が地面師事件の取材を受けました
・令和6年10月12日、朝日新聞さんより司法書士の監修と存在意義などの追加取材を受けました
・令和6年10月11日、朝日新聞さんの「地面師たちのリアル」で当司法書士の取材がありました
・令和6年10月1日、㈱LIFULLさんよりドラマと不動産取引の実態についての取材がありました
・令和6年7月25日配信、netflixさん「地面師たち」登記・土地取引映像監修を当司法書士がしました
・令和6年7月25日、楽待youtubeさんで「地面師たち」小説家の新庄耕先生と対談(後編)しました
・令和6年7月23日、楽待youtubeさんで「地面師たち」小説家の新庄耕先生と対談(前編)しました
・令和6年1月18日、株式会社Alba Linkさんの地方の相続空家処分サイトの記事監修を行いました
・新庄耕先生の「地面師たち」文庫化おめでとうございます!(司法書士長田も考証に協力)
大手メディア(テレビ・雑誌・新聞)の取材や不動産会社・シンクタンク・金融機関などの司法書士によるセミナー講師実績は次のバナーへ
このことをお客様からよく質問されます。
売買決済の登記の怖い点は、
登記書類と売買代金支払いの同時履行を見守り、売主とその持参した書類が本物かを確認すること、所有権移転登記の準備をすることの他に、融資や住所変更、抵当権抹消など複数の登記を一括で申請するリスクを負うことです。
必要な書類要件や登記の順番、必要事項が漏れていないかを注意し、もし、そのうちのたった一つにミスがあった場合は、場合によっては全ての登記をやり直さなければならない悲劇があります。
しかし決済終了後は、
売買や融資の当事者とは会えない又は協力を拒まれたりすることもあります。
最悪、登記申請できない内に、違う登記に先を越された場合のリスクは廃業に直結です。
つまり、わずかなミスは命取りとなる綱渡りのような仕事と言えます。
100年以上の歴史がある司法書士が登記の専門家として、金融機関や不動産会社などの業界のプロから選ばれるのは、こんな理由があるのです。
※ 補足
このような売買決済にも事案によっての難易度があり、この難易度を少ない情報で察知することが熟練した司法書士の1つの能力と言えます。
ですから、決済慣れしていない司法書士ですと、準備不足で大変な目にあったという話も聞きます。
※ 補足
最近の司法書士業務は、不動産登記以外にも、相続手続・後見・会社法務・財産管理・訴訟・債務整理など多岐に渡っているので、残念ながら決済が苦手な司法書士もいます。
不動産売買は代金を支払うだけでは安心できないところが、特徴なのです。
不動産の売却や登記(名義変更)のご相談は、
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不動産売買による所有権の登記(名義変更)へ戻る
司法書士長田法務事務所の紹介
所有者が不動産の名義変更ができなくなって困ることの代表的なことをお伝えします。
不動産の売買契約をして、代金を全額払ったから所有権は自分のものになったと思えます(売買契約書にも書いてあります)が、民法では、二重譲渡(売買)も認めています。
この場合、先に登記を入れた者だけが不動産の所有権を確保できます。
※ 正確には、「所有権の登記を第三者に対抗できる」です。
二重譲渡って何ですか?
簡単に言えば、買主を2名以上探して売買契約してしまうことです。
※ 売主は、買主と売買契約した代金額よりも大幅に高い条件を出すなど、売主にとっていい条件があれば、他の買主を探して不動産を売ることも法律上認められています。
(取引の経済合理性を考えたら、売主が少しでも利益を上げたいのは当然のことです)
※ 但し、売主は損をさせた買主に賠償する責任はありますが、売主に金がなければ法律の規定なんて絵に描いた餅です。
⇒ お金に困っている売主もいます。
何故なら、借金返済のために不動産を売ることがあるから。
ですから、どうしても欲しい不動産であれば、手付金を高くすることで、他の買主が現れにくくすることができますが、それでも完全に防げるとは言えません。
※ 当司法書士も、実は二重譲渡の登記の依頼があったことがあります。
(時間を争う怖い取引でした)
事案としては、不動産業者が物件の仕入れ合戦を行っていた事案。
なお、勝った不動産会社(2番目の買主)と売主が弁護士を入れて、1番目の買主の損害賠償金のトラブル交渉をしました。
すでに権利証を預かっているから登記できないのではないでしょうか?
権利証がなくても登記できる方法がある以上、二重譲渡を防ぐことはできません。
※ 合法的な二重譲渡の場合は、買主は、売主に手付金の倍返しを請求できますし、ほぼ不動産の引き渡しのような状態であれば、売主に損害賠償請求ができます。
しかし、売主が経済的に困窮していたりすると、スムーズに払ってくれませんので、交渉したり訴訟を起こすこととなります。
結局、買主にかかる弁護士費用や精神的、時間的な損害までは回復できないと思った方がいいでしょう。
ですから、代金を支払った後は、司法書士にすぐに登記を申請してもらいましょう。
※ 特に個人間売買の方(不動産仲介会社を入れない取引)は要注意です。
自分で登記できるホームページをまねて、登記を素人に任せると、次のような大変なことになります。
例1:面倒だから売買当日ではなく、3日位あとに登記しようと考える
例2:売買の翌日に、登記するために法務局に相談したら、書類がおかしいので、このままでは登記は受付できないと言われた
例3:何とか所有権移転登記はできたが、登録免許税の減税処理をしていなかった
例4:司法書士の受験勉強中の友達に登記を頼んだら、間違えたけど文句を言いにくい
など
不動産売買の決済定額プラン
また、買主が代金を支払ったとしても、登記が遅れているうちに、先に売主の債権者(街の金融業者や市区町村など)から差押登記や仮登記などが入れられることがあります。
売買契約して代金も支払ったので、所有権は法的にも買主にあるのに何か問題が発生しますか?
買主に法的に所有権はありますが、確定的とはいえず、登記が売主のまま買主名義への変更が遅れた以上、売主の債権者には勝てません(対抗できません)。
※ 解決するには、売主の債権者(の金融業者や市区町村など)に、誰かがお金を支払わなければ解決はできません。
売主は、理由があって不動産を売却します。
お金に困っている売主は、不動産会社や司法書士にも本当のことを言いません。
また、不動産会社の調査では限界があります。
当司法書士は、過去に売買決済の前日に街金業者による抵当権設定仮登記が入っていたことに気づいて大変な目にあった経験があります。
これは、念のためにと司法書士が登記簿謄本で確認した事で分かりました。
ちなみに、仮登記の申請日は売買決済の3日くらい前だったと記憶しています。
他にも、固定資産税や住民税、社会保険料などを滞納している売主もいますので、
ある日突然、差押登記が入ることもあります。
税金の差押登記は、抵当権のように設定登記もないですし、裁判をしないで入りますので、売主や司法書士などにも全く入るタイミングがわからず、神出鬼没です。
当司法書士も経験したことがあるので、いつもドキドキしています。
相談とご予約について
これは、誰かに貸している家(不動産)の家賃を誰が請求できるのかという問題です。
東京というよりは、都市の郊外や田舎で発生することが多いかもしれません。
売買契約して代金も支払ったので、所有権は法的にも買主にあるのに何か問題が発生しますか?
買主に法的に所有権はありますが、確定的とはいえず、登記が売主(前の大家さん)のままであるうちは、借り主には、大家さんとして家賃の請求をしても、借り主に強制的に家賃を払わせるわけにはいきません(対抗できません)。
これは、借り主の家賃の二重払いの防止に役立つことです。
※ 先の1.の二重譲渡の問題が、ここでは借主を軸として、売主(前の大家さん)と買主(後の大家さん)の対抗問題となっています。
最高裁判例では、不動産の登記を備えたものが大家さんの地位を主張できることになっています。
投資不動産などは、大家さんが甲➡乙➡丙というように転々と売買(所有権移転)を繰り返しますが、借り主には、誰が本当の大家(所有者)さんかがわかりません。
ですから、本当の大家さんということを第三者である借り主にもわかるように、不動産の登記制度(公示機能)があるのです。
よって、不動産の権利を手に入れたら、すぐに所有権などの登記を入れることが大切なのです。
メールによるご相談の予約
例えば、次のようなことに巻き込まれたらどうでしょうか?
売買代金を全額支払ったのに、不動産が自分のものにならない
(地面師事件)
買主に権利証などを渡したのに、売買代金が払ってもらえない
余談ですが、
H29年の夏のドラマでは、松本清張原作の黒革の手帖の中で売主(予備校の理事長の橋田)と売主が用意した司法書士に騙されて、買主(原口元子)が代金を支払ったのに赤坂の料亭「梅村」を手に入れられなかったシーンがありました。
(不動産会社が入っていない売買)
実務的には、少し変なところはありましたが、一般の人はこのシーンを見て、不動産取引は、売主以外に司法書士が同席して売買契約書に判を押して終わりと簡単に受け取るかもしれません。
(映画やドラマの影響は大きいと思います)
現実的には、もっと慎重に取引をします。
例えば、転売したばかりの不動産(黒革の手帳の設定では、梅村⇒橋田⇒元子)を買う時は、取引自体に気をつけるようにしますし、何らかの形で前の所有者(料亭の梅村)との取引の存在、又はその取引の確認をしようと試みます。
また、売買当日に、本当に自分のための登記を申請した司法書士から登記の受領書をもらうなど、できることは色々とあります。
話は少しそれましたが、
不動産の売買は、買主の代金支払いと同時に、売主が所有権移転登記等に必要な書類を渡すように行っています。
通常は、不動産会社や金融機関、司法書士などの各手続きや本人確認を経て、取引が適正に行われるように準備を行っています。
普通の人は、売買の手続きがスムーズに手続きが進むのを見て、司法書士はただ書類をチェックして、雑談(本人確認)して、署名押印したら1時間位でいなくなる手続屋さんと思われています。
※ 経験上、売買当事者に司法書士を空気のように思わせる司法書士は能力が高いと思います。
ところで、
不動産の売買は、売買代金支払い後に迅速に所有権の(移転・保存)登記を入れることで、ご自分の権利を守ることができます。
しかし、この所有権の登記を入れるにあたり、その登記申請する順番や細かい登記のルールにのっとって正確に行わない限り、厳密には登記が完了したとは言えません。
特に、30分~1時間くらいの決済時間内に、
不動産会社や金融機関などの数人の担当者による物件の引き渡しや管理会社への登録、火災保険などの説明、送金・振込手続きと同時並行して、司法書士による本人確認や大量の書類の有無や有効性、白紙部分が多い委任状などへの書き込みなどを行います。
その正確性を競うのは、職人技と言ってもいいと思います。
その上、登記申請には時間制限もあり、とても緊張する仕事です。
そんな職人的な仕事をしている司法書士がいる事案でも、残念ながら完璧に地面師事件をなくすことはできません。
ましてや、新人の司法書士や悪い不動産会社等と癒着する司法書士などにあたると、売買の登記にミスを起こすリスクは高まります。
※ 司法書士は誰でも登記ができると思われていますが、その能力は傍目にはわかりにくいものです。
さらに、最近はよく聞きますが、
不動産会社や司法書士を間に入れない個人間売買において、ご近所など面識があったり、知人だからとつい油断したり、面倒だからと代金を受け取る前に権利証や印鑑証明書を渡したばっかりに、所有権移転登記が入っていないというトラブルを聞いたことがあります。
できるだけ、適正な不動産売買のルールを知っている不動産取引に慣れた司法書士を間に入れて取引を行う方がリスクが低いと思います。
不動産売買と登記のご相談は、
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指定司法書士についての疑問?
司法書士は、売買代金の決済日までに不動産会社や金融機関などと事前の打ち合わせなどを行って事前準備をした上で、決済日を迎えます。
上記のように、司法書士が決済時に行っていること簡単に箇条書きにしました。
しかし、これらを数時間で完了するタイトなスケジュール管理とその実行を間違えずにできるかどうかは、常日頃の研鑽と一種の経験や慣れが必要になります。
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