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コラム14(司法書士の悩み2-本人確認と司法書士の役割)

墨田区のJR両国駅前にある司法書士長田法務事務所は、錦糸町や秋葉原からも近くて便利です。

第1.本人確認に大きな意味があるのか?

本人確認への協力のお願いについて

最近は不動産業者の方も、

本人確認に理解を示して下さいます

 

最近は、

取引の安心をうたう不動産業者も増えていますし、

安心な取引こそが不動産業者の信用だと、

理解している会社が増えてきています。

※ 常識的な不動産業者は、司法書士にも協力的です

 

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➡不動産の取引や地面師の手口、司法書士のことなどがよくわかる傑作ですのでお勧めします

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1.売主と買主の権利を守るための本人確認手続き-司法書士の重要な役割

なぜ司法書士は本人確認をするのでしょうか?

日本人の財産の中では、通常、不動産の価値が高いことが多く、

悪い人達に狙われるとその被害の回復が難しいこともあり、

予防法務の一環として、

司法書士に期待される役割の1つという面があります。

 

売主が被害者となるケースでは、

悪い不動産業者や地面師と呼ばれる詐欺師だけではなく、

残念ながら、

自分の子供が借金の返済のために、

親の不動産を売ってしまうこともあります。

 

だから、司法書士は、

代金決済又は不動産の売買契約の際に、

代理人だけでなく、

売主ご本人にお会いして、

本当に不動産を売る意思があるのか、

第三者に名義変更をしていいのかを確かめています。

 

買主が被害者となるケースは、

偽物の売主にだまされて、

本当の売主の意思に反した不動産を買ってしまったら、

買主名義に登記をしても、

売買契約自体が無効になってしまうことです。

 

つまり、売買代金を支払ったのに、

登記を元の売主に戻さざるを得なくなります。

 

もし仮に、

売買代金を受け取った偽の売主を見つけたとしても、

どうせ既にお金は手元にないので、

完全な被害の回復は難しいでしょうし、

さらに弁護士による裁判費用がかかります。

 

司法書士の不動産決済での役割とは、

単に名義を変更するという見える部分以外にも、

売主や買主の権利を守るための本人確認を行っています。

 

ですから、

その報酬は安心に対して支払う保険料のようなもの、

と考えて欲しいと願っています。

※ 日本も水や安全はタダではなくなったと、

考えた方がいいです

 

しかし、それでも

売主の都合によるイレギュラーな本人確認の際は、

報酬や手間のことで、

嫌われる役割も司法書士が負担しています。

 

不動産売買による所有権の登記へ

2.悪い不動産業者や地面師と本人確認

例えば、

本当の売主(所有者)が高齢者のケースは、

その判断能力の衰えを利用して、

高齢者の不動産を、

理由なく著しく安く買いたたいたりする不動産業者がいます。

※ 理由なくとは、高齢者の売主が売り急ぐ理由がない場合です

※ 著しく安くとは、相場の半額より安いような場合です

⇒ 要するに、通常はありえない取引ということです

 

また、

高齢者の不動産を勝手に売却しようとする悪い人がいます。

※ 地面師などが考えられます

 

高齢者側も、

遠くの親類より近くの他人とばかり、

親切な営業マンに権利証などを預けてしまうことがあります。

 

ですから、

司法書士はその役割として、

経験上怪しいと思った時は、

売主の現地確認や事情聴取などを行ったり、

売主本人に、

この値段の売買を納得しているかを聞いたりします。

 

不動産登記(売買)のリスクと司法書士へ

3.親族が関わる不動産取引と本人確認

私が実際に知った話では、

(最終的に、私は決済を断わられました)

 

高齢で認知症の親の別荘を、

息子が借金していた悪い金融業者にそそのかされて、

勝手に親から息子名義に贈与の登記を一旦入れてから、

(この贈与登記を本人にさせる-いわゆる本人申請)

金融業者の仲間と思われる不動産業者に、

著しく安く売却したことがありました。

※ 不動産屋やブローカーは善意の第3者として出てくる

 

これは、贈与の登記(書類)が本人申請だったし、

息子への贈与が最近だったので、怪しいと考えた。

(断られる前の決済準備の段階で判明)

 

本人確認を第3者がしなかったために

贈与の登記を誰にも疑われなかったので、

高齢の親の財産を食いつぶしてしまった事例です。

※ 息子は、唯一の相続人であり、

誰も被害を届けないケースなので、事件化しません

 

この他にも、

息子が売主代理人として不動産売買契約をしたが、

高齢の親は貸しただけで売っていない、

と言うトラブルがあったと聞いたことがあります。

※ 不動産業者さんから聞いた話です

 

できれば、親族間の取引でも、

高齢者の財産を守るといった意味で、

司法書士を活用することを勧めたいと思います。

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登記のご依頼は東京都墨田区の司法書士長田法務事務所へ

所有権移転登記(売買)の費用と必要書類と流れへ

第2.登記は司法書士、と言われる理由を考える

司法書士が、しっかりと本人確認をしない登記手続きは、

不動産所有者の意思に関係なく財産を失ってしまい、

誰も、止めることができずに、

転々と第3者に名義変更されていくことがあります。

法律上は、登記の移転が無効になるという話ですが、

その権利回復には、時間と金がかかります

 

知らない間に勝手に、

自分の不動産の名義変更がされてしまったら、

大げさに言えば、

その人の人生を奪われたに等しく、

その人の尊厳までが失われることがあります。

しかも、親族が犯人だったら、

泣き寝入りする人も多いと思いますので、

事件になっていない不動産事件は多いと思います。

 

怪しい取引の時は、

司法書士が、

詳しい事情を聞きたい、

又は直接売主に会いたいと言ったり、

 

代理人が決済に来るのでしたら、

事前に売主の自宅に行きたいと言うことで、

 

本人が不在又は不知の取引を行う者が警戒して、

あきらめて不動産犯罪が立ち消えになることもあります。

 

※ 怪しい時は、本人確認をできない理由を色々と言ってきます

※ 協力してもらえない時は、私は決済依頼を断ります

 

もちろん、

絶対防げるとはいえませんが、

司法書士が役割として関与することが、

大きなリスクヘッジになっていると思います。

 

決済での現場慣れ以外にも、

先にも紹介した長年の経験則と本人確認の習性

に慣れているのは司法書士だと思います。

 

だからこそ、銀行は、

登記申請権限があると言っても、

弁護士を登記の専門家としては扱わず、

必ず司法書士を決済で利用します。

※ 弁護士さんは報酬の安さとリスクを考えて、

手を出さなかったともいえますが

 

司法書士会の研修の多さには驚かされますが、

日々情報交換と研鑽を積むことも、

司法書士の見えない価値だと思います。

ここが、最近の何でも見える化するという点で、

アピール不足なのかもしれません。

 

登記は司法書士の役割と言われ、

この資格は100年以上続いている理由は、

こんなところにあるのかもしれません。

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第3.司法書士の悩みは、登記までの内容が理解されないこと

決済の場で、一般の方や心ない不動産業者の方から、

司法書士は、

1時間くらいで10万円も報酬を取っていい商売ですね、

と言われることがあります。

 

特に決済場面では、司法書士は短時間しか滞在しないですし、

その後に当事者とお会いしないですから、

氷山の一角しか見えないと言われても仕方がないですし、

苦労を本人の前に出さないことが多いです。

 

ですから、少しでも氷山の下が理解されればと思って、

ここで書こうと思いました。

 

イメージが湧かない方に、

司法書士の役割を理解をしてもらうことは、

とても大変です。

ちなみに、

仕事にイメージが湧く弁護士さんや税理士さんも結構悩んでいます。

 

例えば、他の資格者も含めて、以下に例をあげます。

弁護士さん:法的な紛争の相談では、

一般の方は、単に有利なのか、

訴訟で勝てるのかを気にする方が多いようです。

(勝訴すればお金が貰えると思っている)

 

しかし、普通の弁護士は、

依頼者の有利な紛争の解決を現実的に考えます。

単に勝つための訴訟というのではなく、

訴訟ならば(強制)執行の可能性まで考えて戦う戦略を考えますし、

依頼者にとっての本当の解決とは何かまでを考えます。

 

税理士さん:税金の相談では、

一般の方は、

単に税金や報酬が安くなればいいと考える方が多いようです。

 

しかし、普通の税理士は、

単に記帳したり申告書を書くだけではありません。

仕訳1つにおいても脱税か節税かのボーダーラインを考えたり、

経営者の考え方を理解して経営上の提案をしたり、

税務調査の可能性を考えて適正な納税をアドバイスします。

 

司法書士さん:登記等の相談では、

一般の方は、

単に名義変更してくれればいいと考える方が多いようです。

 

しかし、普通の司法書士は、

単に雛型的な申請書を書いているのではなく、

迅速かつ確実な権利移転と代金同時決済を行うことが、

目的なのです。

 

具体的には、

短時間のうちに、複数の利害関係人の調整と、

実体的な制限物権の確実な抹消と確実な権利変動があるのかを、

書類だけではなく、

当事者やその雰囲気を見ながら総合的に判断することが必要です。

※ ここが、決済の難易度をはかるなど、

見えないけど大切なところです

 

売買でいえば、

分譲地などでの複雑な権利関係や登記簿をひも解いたり、

当事者の力では防げない不足書類(保存期間切れ書類など)や

時間と距離の問題を解決し、

抵当権や差押を確実に抹消できる段取りをつけることや、

本人確認などを通じて契約を無効又は取消しうる問題がないかを考え、

金融機関や不動産業者、役所などとも打ち合わせを重ねながら、

買主が代金を支払った後に、

確実に安全な所有権を取得できるかを考えます。

 

また、売主の差押の抹消は、

売買や抵当権設定と同時にできないことがあり、

一時的に差押がついたまま、所有権移転をするので、

買主や抵当権者(銀行など)にその旨の説明をします

(怠ると説明義務違反となります)

 

このページのお話しを読んで、

司法書士の決済における役割が、

誰にでもできるといった誤解払しょくし、

ただの名義変更だけではないことが、

少しでも理解していただければ幸いです。

※ 報酬の割に訴訟リスクが大きいことがポイント

 

最近は、少数派ですが、

昔は押しが強い不動産会社の方に、

自分たちが全て手配しますので、

先生は(本人確認などは不動産業者に任せて)

書類の確認と登記だけをやって欲しいと言われることがありました。

 

私は、フットワークの良さも付加価値と考えているので、

朝早くとか、休日出勤とか、タイトなスケジュールへの対応など、

できるだけ依頼者のリクエストを検討することがあります。

 

しかし、「ならぬものはならぬ」として、

本人確認などの点は譲らないようにしていますので、

たまに不動産業者さんに嫌われてしまいます。

 

どの資格者も見えないところで努力をしていますが、

弁護士や税理士のように一般的になじみがない、

マイナーなイメージの司法書士は、

イメージされない分だけ少し損をしているように感じるのは、

私だけでしょうか?

不動産売買による所有権の登記へ

第4.さいごに-便利さや利益のみに目を奪われないこと

多くの方は、住宅や自動車、生命保険、海外旅行など、

リスクに備えて、

何らかの保険をかけていると思います。

 

不動産登記においても、

リスクに備えて、

司法書士による本人確認を経た方が、

安心できると思います。

 

便利な時代とは、犯罪もしやすくなる時代です。

悪い人にとってもいい時代なのです。

対価を負担することなく権利を守ることはできない、

そんな自己責任が問われる時代になったと思います。

 

余談ですが、

ネットで知識が拾いやすく、

本人申請がしやすい便利な環境が整ったことで、

お気軽に登記に手を出す違法業者や本人申請によって、

手間がかかるミスや

不動産の税金トラブルに巻き込まれるのか、

法務局へのクレームが多いと聞いています。

 

最近は、東京法務局では、

色々な意味から、

相談の予約がしにくくなったと聞きます。

 

※ 司法書士と土地家屋調査士、弁護士以外の登記は違法です

※ 不動産登記を、単なる名義変更と考えていると、

思わぬ税金を後で請求されることがあります

 

ところで、

私も17年以上司法書士をやっていますが、

決済では、

新人のように初心を忘れないようにしていますので、

不動産業者さんに、

新人っぽいねと言われてしまうことがあります。

 

きちっと本人や書類確認をすることで、

不動産業者さんに嫌われて仕事が減ってしまうという、

ジレンマに陥ることが辛いところです。

 

しかし、他人に何と言われようとも、

私達は、無事に買主などに権利が移転できて、

売買代金が売主に渡ればいいのです。

つまり、普通の司法書士は、

買主と売主(や金融機関)を大切に考えています。

いい専門家は、依頼者の権利を守りたいと思っています。

 

理解されないこともありますが、

司法書士の役割に少しは誇りを持っています。

少しでも、

司法書士の見えない仕事の片鱗を理解していただければ幸いです。

 

なお、このコラムを読んで私自身や司法書士との業務などに興味があった方は、

お問合せフォームからご連絡いただければ幸いです。

 

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