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コラム18(老後の住まいについての相談)

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ある高齢者とのご相談

相続登記(不動産の名義変更)のご相談の際には、司法書士としていろいろなご相談があります。

最近は、空き家だけではなく、空き家予備軍のお話もあります。

私も、依頼者様から、千葉や茨城の家を買って欲しいと勧められたことがあります。

さて、本題です。

皆さんは、老後のお住まいのご相談について、どうお考えになりますか?

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相続した家に住むか、違う家に住みかえるか迷っている

相談者はほぼ70才の方です。

相続した住宅は、東京郊外の一戸建てで築30年位の住宅です。

子供は出て行ってしまい、自分ひとりで住むことの将来が心配と言います。

でも、現在は健康ですし、自分ひとりで不自由なく生活ができていると言います。

 

現在住んでいる理由は、

1.住みなれた場所

2.長年の知り合いがいる

3.家族との思い出がある

4.家賃がかからない(住宅ローンはない)

5.子供が遊びに来る時の泊る部屋がある

6.思い出の品が捨てられない

など

 

不便や不安と感じる理由は、

1.駅までが遠くて、バスの本数も少ない

2.庭があり、家が広いから掃除が大変

3.古い建物なので、所々修理が必要

4.地域の行事への参加など、独特の慣習がめんどう

5.病院やスーパー、市役所などが少し遠い

6.都心から遠く、大学などもない町なので、貸すことが難しい

など

 

以上のような状況でした。

高齢者といっても、心身ともにしっかりした方ですが、人は必ず衰え、そして死にます。

今が健康だからと言って、思考停止をするのではなく、この現実を受け入れることが大切だと思います。

依頼者様は、数年後の老後の生活問題に気がついたことが幸いだと思います。

このような問題は、今後、静かに動き出しそうなことだと思い、コラムにしました。

 

30~40年前の時代背景と東京郊外の住宅について

私が大学に入った頃の昭和60年代は、バブル景気が最高潮を迎えていました。

当時は、

・日本は土地が限られているので不動産価格は天井知らず

・日本全体の土地でアメリカ全土の土地が全て買える

・日経平均株価は5万円を目指す

など、今考えたら異常なことが色々と言われていました。

 

その当時に新聞で見た記憶では、

東京都内で、敷地30坪くらいの一戸建てを5千万円以下で購入するには、

JR中央線での例えでしたが、

相模湖や上野原まで行かないと家が買えないという時代でした。

 

それでも、当時の感覚では、

結婚して家族ができたら、住宅すごろくの上りとして、長期の住宅ローンを組んで一戸建てを買うことが普通に行われていました。

実際に多くのサラリーマンのニーズもあり、数え切れないほどの郊外の住宅が建設されました。

※ 私もコンサルティング会社の調査でよく行きましたが、平成のはじめ頃の国道16号線の沿線は、住宅やロードサイド店の用地がとても人気でした。

 

当時のサラリーマンの平均年収の8~9倍位を出して買える家が、通勤1時間超えの立地だったのです。

名古屋出身の私から見たら、この事実は異常としか思えず、鮮明に記憶に残っています。

 

最近の相談から見える郊外不動産の現実

ところで、相続の相談では、

郊外や田舎の家の相談も増えてきました。

今すぐではない、と相談では言いますが、

このような30~40年前のバブル期の東京郊外の一戸建てが、相続などをきっかけに、今後は、空き家としてたくさん出てくると思います。

 

郊外の住宅に多い特徴とは?

例えば、

1.駅から歩いて10分以上

2.坂がある

3.家や庭が広く、家の維持管理に手間とお金がかかる

4.学校の統廃合で小学校などが遠い

5.バス路線がどんどん縮小してゆく

6.駅前よりも街道沿いの方が買い物が便利

7.病院や市役所、買い物などに車が必要

8.近くに生活を維持できる仕事が少ない

9.若い人が減少したので、地域の行事に駆り出されることがある

など

 

郊外の家が空き家として今後増える理由とは?

1.多くの団塊の世代の方が後期高齢者になって相続が増える

※ 30~40年前に郊外の一戸建てを購入した人が、後期高齢者となっている

※ 若い人が自宅に戻ってこないので、所有者がなくなれば空き家になること

 

2.少子高齢化と家余りによってニーズが減る

※ 戦後の住宅不足期から現在までの新築一辺倒を国が主導してきたことで、

現在でも家が余っている上に、

地域から人口が減ってくれば、

電車やバスの本数が減ってきます。

 

今よりもさらに交通や環境が不便になることで、

ますます、地域に人が寄り付かなくなるというループになること

 

3.職場や学校などが遠くて住みにくい

※ 職場や学校、保育所が遠いので子育てや共働きが難しく、若い人は寄り付かないこと

 

4.生活や遊び場への足が不便で住みにくい

※ 若い人は車をもたなくなり、高齢者も車の運転をできなくなれば、生活の足に困るので、余裕がある人は地域から出て行ってしまうこと

 

5.仕事も出会いも少ないから住まない

※ 都会に人が流れる充分な理由

 

これらのことは、自分の力では変えられない環境であり、動かせない不動産の価値を考える上では、とても重要なことです。

 

これらの郊外の空き家などは、

今は、いくらかの価格がついていますが、

近い将来、人気がなくなってしまえば、

買い手や借り手がつきにくくて、

コストばかりかかる「負動産」と呼ばれてしまうかもしれません。

 

相続の相談で雑談をしていると、

中年の相続人の方も、

今はなんとかなっているといいます。

 

しかし、近い将来、

親の介護が始まったり、

自分が失業などで収入を失ったり、

離婚や病気などとなった場合に、

郊外の自宅の管理や親の世話までできないと

不安に感じていると言います。

 

高齢者のみならず、

普通に働いている人も、将来を不安だと思う世の中だと感じます。

面倒な郊外の空き家の管理に付き合う余裕がなくなってきているかもしれません。

私(長田司法書士)が考える老後の住まいの選択について

郊外の一戸建てを相続した方へのこのような相談には、

ノスタルジックな感情の面に対しての答えはありません。

しかし、できることとできないことはあると思います。

 

例えば、次の3つの質問の答えはどうですか?

1.庭や建物の管理や修理、それらの煩雑さや費用に耐えられるのか

2.視力の維持や足腰が丈夫で健康の維持が続けられるのか

3.財産や収入に不自由がないのか

 

お金持ちでしたら、郊外の自宅に住みたい方もなんとかなるでしょう。

誰かに財産を管理させ、後見人等になってもらえばいいかもしれません。

 

しかし、多くの方は将来の健康と収入に不安があります。

 

もし、今、健康でしたら、

自分の意思で選択できる場所に、身の丈に合った住み換えを勧めたいと思います。

人間は、立って半畳、寝て一畳という言葉があります。

自分が動けるうちならば、

不要なごみや地域のしがらみを整理して、

新たな環境やコミュニティに入っていく体力や気力もあるでしょう。

そして、自分の意思でこれらを決められることがいいのです。

結果としては、相続人への負担も減らすことができるのです。

 

現在の家が売れるのであれば、売却資金をもとに、

一部を現金などの生活資金として残し、

残額で都市部の中古のコンパクトマンションや

在宅介護付きのシニアマンション等に移転して、

病院や銀行、郵便局、役所、スーパーなどに、

徒歩や電車ですぐに行ける環境を買うことをおススメします。

 

※ 賃貸は、高齢者は借りにくいので公営住宅以外はお勧めしません。

 

都市部のマンションでしたら交通が便利ですので、

車もいりませんし、足腰の運動にもなります。

掃除の手間も減ります。

※ 雪かきや落ち葉の掃除、除草、枝の伐採、野生動物やハチとの戦い、カビとの戦い、ごみ出しが遠いなどの不便から解放される喜びは、一戸建てからマンションに住みかえてみないとわからないですよね。

 

さらに、家事や介護などのサービス業者もたくさん選べます。

マンションは一戸建てに比べて管理費がかかりますが、車の維持費や一戸建てに比べての電気代などが節約できます。

また、なんといっても階段の上り下りがないことは、ありがたみを実感します。

 

実際に住み換えをした方の意見もたくさん聞いています。

私は、シニアマンションなどの決済を何回も行っていますが、

その時に、お客様に聞いた話です。

 

お客様のマンションへの移転を決めたきっかけは、

将来の健康を考えていて、掃除や交通、病院、介護、環境のことを重視したと言います。

一種の終活としての断捨離でもあると言います。

そして、

マンションのいいところは、

部屋が少なくて、高齢者にとっての段差がないこと、

部屋が一戸建てに比べて暖かいこと、

雪かきがなくやごみ出しなどが楽になること、

近くに誰かがいること、などと言います。

 

全く違う環境に夫婦で移転することが多く、

夫婦のどちらかは必ず反対するそうですが、

どうも奥様の力が強いようです。

そして、移転する日は一緒に笑顔で最後まで暮らすのよ、と言われます。

 

これは、私も理解できます。

 

このコラムは、専門家向けには書いていませんので、ご留意ください。

また、相談例は内容が特定できないように変更しています。

なお、このコラムを読んで私自身や司法書士との業務などに興味があった方は、

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