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最近は、空き家問題の相談が増えています。
相続のご相談をきっかけに、都市部の空き家問題より、
田舎の空き家の処分の相談が増えてきました。
しかし、その対策の決定打がないことが、悩ましい問題です。
バブル期に建設されたリゾートマンションの処分も困難です。
空き家問題と名義変更のご相談は、
東京都墨田区の司法書士長田法務事務所へ
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司法書士長田法務事務所の紹介
① 売る・贈与する・有料引き取りなどの処分が王道
正直なところ、空き家の処分については、
決定打となる対策がないのが実情です。
相続前の相談者(息子様など)には、
田舎の空き家は、今すぐ処分した方がいいとアドバイスしています。
言い方が悪いですが、トランプのババ抜きだと考えて下さい。
田舎の空き家は、今後は、所有自体が罰ゲームだと言ってます。
なぜならば、今後は、少子高齢化により、
不便な田舎の人口は減り、
市区町村側も人口減少対策で、
中心部以外はコンパクトシティを計画してゆきます。
不便なところは、道路の除雪や清掃などをしなくなり、
路線バスも撤退しています。
テレビのバス旅を見ればわかるでしょう。
ますます住みにくくて荒れることが予想されます。
もちろん、田舎の土地に愛着があることも理解しています。
田舎に住みたい方や、田舎の親が存命中の方へは、
次のような話をしています。
① 人気のある別荘地へ移転する
② 早めに実家を売却して老人ホームに移転する
③ 地方都市でも市街地中心部へ移転する
不動産は市場性があり、今後ははっきりと結果が現れます。
なぜ、田舎でも軽井沢はあまり資産価値が下がらないのか?
なぜ、交通の便がいい越後湯沢のリゾートマンション群は無価値なのか?
なぜ、地方都市の富山市などはコンパクトシティを目指すのか?
是非、これらの問題を考えてみて下さい。
まだ、田舎の両親が生きているうちならば、
コミュニティがあるし、
地元の有力者を知っている可能性もあります。
売りやすい状況が残っていると思います。
もちろん、田舎でも価値がある、
又は将来価値が出る可能性がある土地もあります。
地元の不動産会社2~3社くらいで査定してもらって下さい。
最近は、無価値な負動産が市場に増え、
無料どころか有料で引き取ることがトレンドになってきています。
仮に値段がつかなくても引き取ってもらえれば御の字と思う位です。
特に昭和から平成初期に建設されたリゾートマンションは、
管理や将来の建替えに問題があることが多いです。
空き家対策の結論は、
売るなど処分できるうちに処分することです。
② 田舎の空き家を貸すという選択は?
貸す以上、リフォームをしたり、
(貸すための)管理義務があります。
しかし、田舎は家賃も少なく、
空室リスクが高いにもかかわらず、
固定資産税は取られっぱなしです。
しかも、ずっと借り手がいると思わないで下さい。
例えば、田舎の価値が低い不動産でも、
貸すときには、リフォーム費用はかかります。
そして、大家さんには管理も必要です。
具体的には、あちこちが故障した、
壊れた屋根が風で飛んで隣に迷惑をかけたなど、
管理が面倒な上に、修理代などは結構かかるのです。
従って、田舎でも中心市街地やロードサイド銀座など、
一部の市場価値がありそうなところ以外は勧めません。
③ まとめ
できるだけ早く空き家を生前処分をして、
残された相続人のためにも、
価値があるものを残してあげることが望ましいと思います。
これも、一種の終活対策だと思います。
なお、所有者が高齢の場合は、
認知症リスクもあります。
その場合は、後見人をつけないと処分できません。
相続のご相談は、
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☎ 03-3635-2119
生前贈与
空き家と所有権放棄の問題
こちらは、より深刻かつ決定打がないことが実情です。
結論は、あらゆる方法を検討することです。
相談されたことがあるのは、
昔の原野商法の土地や田舎の古家が多いです。
例えば、
伊豆の山林や千葉の鴨川の内陸地、
栃木県の那須、青森の八甲田山の麓などで、
100坪以下の土地でした。
はっきりいって、全く市場価値がありません。
※ 固定資産税はそれでも請求されます。
数年前は、同情して、
自宅と一緒という条件で安く相続登記をしたことがあります。
さて、ネットでは、
いろいろと対策に関する情報がありますが、
空き家問題の対策は甘くありません。
まず、シンプルに考えます。
その空き家(不動産)は、
あなたが維持費や管理費を負担してでも欲しいと思いますか?
この問いへの答えがほとんど正解です。
つまり、いらないから処分に困っており、
それは他人にとっても同じなのです。
もちろん、違う価値観の方がいて、
あなたの空き家を欲しい方もいるはずです。
特に、無料に近いなら欲しい方もいます。
実際に、ネットでは、「0円不動産」のようなサイトもあります。
しかし、私に相談された人が、
管理や税金、リフォーム、境界の問題など
所有する負担を知ると、躊躇する方も高い確率でいました。
あなたが処分したい条件で買い手や借り手が簡単に見つかるならば、
空き家問題とは言いません。
そして、空き家問題の対策や解決とは、
そういう青い鳥を探すようなことなのです。
厳しいと理解して、あらゆる方法を全力で探すほかないと思います。
次の3などを参考にして下さい。
いらない土地を放棄したい(相続土地国庫帰属制度)
相続登記の義務化と相続人申告登記
ポイントは、これらを全て試してみることが大切です。
0.地元不動産会社に査定を頼む
2~3社に査定を頼みます。
売却依頼の際は専任媒介とすることです。
1.地元不動産会社に売却や贈与の打診
専任媒介でも6か月以上結果がでなかった時に、
まれに、不動産会社が引き取ってくれるケースもある
2.地元不動産会社に賃貸の打診
市場性があるものは、賃貸も検討できます。
3.地元のNPOに利用方法の打診
隠れ家レストランや農園カフェ、子育てや老人施設などの提案
4.地元の役所に打診
地域振興課のようなところに相談してみる
5.空き家バンクがあれば登録を打診
移住者向けの家として
6.隣近所に作業場や駐車場として激安売買
贈与税の可能性があるかもしれないので、
契約や登記費用を売主が持つことで、
実質、買主にほとんど負担がなく売買する
7.事業会社へ売却、贈与、賃貸
広い土地で採光がいいなど条件が揃う空き地
太陽光発電業者へ紹介したことがあります。
8.役所や宗教団体への寄付
実際は難しい
9.ネットで欲しい人を公募する
フェイスブックやツイッターで拡散してみる
ネットリテラシーが高い方にはチャレンジしてほしい手段です。
10.ネットで登録する
0円不動産のような無料・有料サイトがあります
最近のトレンドは、こちらが多いです。
11.有料の不動産引き取り業者へ頼む
複数の引き取りサイトがあります
最近のトレンドは、こちらも多いです。
12.相続土地国庫帰属制度を使う
建物撤去や相続取得といったハードルがあります
しかし、要件に当てはまれば信用度が高い国が引き取ってくれます。
番外編.放置プレー
最後はこうなることがある。
結論は、とにかくいろんな対策の
トライ&エラーを繰り返すことです。
(1) 南九州の田舎の市街地周辺の土地
① 40坪強の面積の土地(更地)
② 相続で取得
③ 場所は、鹿児島本線や日豊本線沿線などのメジャーな場所ではない
④ 売却期間は1年半くらい
⑤ 購入後の用途は駐車場
⑥ 地元の不動産業者さんも、
手数料が安いので引き受けたくなさそうでしたが、
いい不動産業者さんが見つかりました。
(2) 山手線駅から電車で40分の郊外の一戸建て
① 40坪強の敷地と築30年強の建物
② 相続で取得
③ 場所は、埼玉県の私鉄沿線
④ 売却期間は2週間位
⑤ 購入後の用途は、娘夫婦を近所に呼ぶため
⑥ たまたま早くみつかりました
※ 騒音があったので、早く売却するために相場より少し安く売却
(3) 埼玉県の田舎の土地
① 200坪以上の荒れた土地(更地)
② 時効取得
③ 元々は資材置き場で埼玉県の国道16号の外側
④ 処分期間は、数年
⑤ 用途などの詳細不明(不動産業者変更のため)
⑥ とても時間がかかった
※ これらで共通することは、
どれも県道等の広い道路ではない場所の土地等です。
県道や国道等の幹線道路に面している土地は、
少し条件がいいと思います。
不動産業者の接し方と空き家対策のご相談は、
東京都墨田区の司法書士長田法務事務所へ
☎ 03-3635-2119
一戸建ての空き家や原野商法の土地の売却にあたり、
以下の問題に注意して下さい。
① 土地の境界確定や測量などの売買条件の問題
原野商法の被害者等には、
2次被害にあわれる方もいます。
これには、悪徳測量会社もありますので、
地元の土地家屋調査士に相場を聞くべきです。
② そもそも買い手がいないはず
そんな時に急に、買い手がつく時がありますが、
要注意です。
なぜ買う人がいるのか?
契約書の購入条件に罠が入っていて、
後で賠償請求してきたり、
買い戻し請求をすることもあります。
③ 現地と地図や公図が違う問題
地図ではわからないことがあります。
グーグルのストリートビューに頼ってはいけません。
④ 宅建業法の規定報酬が安すぎる問題
不動産業者にうまみがないので、
不動産業者がほとんど動いてくれない、
という問題もあります。
これは当職も、経験しました。
⑤ その他
農地など、相続は簡単でも、
簡単に第3者に売却できない土地があります。
山林に至っては、境界が不明ですので、
どこが自分の山林かもわからないことがあります。
さらに、地方の独特な慣習や人間関係もあります。
買い手からすれば、
田舎の土地を買うことは勇気がいる事です。
地方の不動産の売却には、
素人にわからない様々なことが発生します。
もう、高度成長期は来ないと考えるべきです。
若者は、世の中に敏感です。
車も家も、服も、彼女も?シェアやレンタルです。
とても合理的かつ現実的な考え方です。
だって、収入も少ないし見栄を張る虚しさがわかる時代です。
SNSで他人の暮らしがわかってしまいます。
生まれながらに格差を感じてしまいます。
経済成長期は、高いモノを所有することがステイタスでした。
給料が毎年上がることが普通でしたし、明日に希望が持てました。
そして、その高いモノにさらに税金や維持費、管理費を支払うことで、
多くの人が関連する仕事にありつけたのです。
当時は、経済は回っていました。
商売の原点とは、言葉を恐れずに言えば、
狭義の無駄(所有の夢や時間、妄想等)を売るものなのです。
※ 例えば、サービス業など本来自分ができることの代行業ですし、
車や別荘、着物などを所有するステイタスがある反面、
利用しない期間と維持費は無駄ですし、価値も年々低下します。
※ 昭和の頃は、ビールは大瓶、中瓶が主流でしたし、
日本酒は一升瓶か4合瓶、ワンカップと量の選択幅が少なく、
余った酒は風味が落ちるので、捨てざるを得ませんでした。
しかし、現在は、サイズが選べる小瓶が幅広く出回り、
無駄が少なくなりました。
また、家電製品なども無駄に使いにくい機能を満載して、
ハイスペックモデルとして高く売っていました。
しかし、最近はシンプルなモデルが売れていて、
ジェネリック家電が売れています。
ですから、三洋やシャープ、ソニー、東芝などの
現在の大手家電メーカーは、消滅又は低成長にあえいでいます。
すでに外国に経営権が移転している会社もでました。
現代は、経済が成熟化し、技術革新とネットにより、
安価な仲介機能ができるようになり、
所有しなくても生活できる便利な現実が見えてきます。
合理的な世の中になれば、無駄がそぎ落とされ、
人も物も需要が減っていくのです。
そして、物が売れなければ売上は上がらないのです。
給料も上げられないのです。
景気が良くなると考えてはいけません。
話は少しそれますが、
最近は、個人の権利が強く便利な時代となり、
平和が続き、自由を満喫することができます。
結婚しなくても不自由なく生活ができる時代なのです。
さらに医療も進歩し、これらの理由から少子高齢化になり、
景気に疑問があるなかで人口も減少し、
物がたくさん売れる時代は終わったのです。
現代は、平和や自由の代償として不景気を甘受する時代といえるかもしれません。
そこで、不動産ということに関して言えば、
需要が供給を上回る、大都市や県庁所在地、
中核都市、人気の別荘地の一部以外の
不動産に価格上昇の夢をもつことは、
宝くじに当たるようなものだと感じます。
特に、田舎の不動産は早めに処分しましょう。
言いすぎた面はありますが、いつわらざる気持ちです。
価値を理解する嗅覚が必要ですし、
そうでなければ、情報弱者として養分になるのでしょう。
不動産のコラムと空き家問題のご相談は、
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