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抵当権抹消登記（団信や相続と）－墨田区の司法書士長田法務事務所
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団信と相続と抵当権抹消登記
不動産の所有者に相続が発生したときに、住宅ローンがまだ残っている方も多いのではないでしょうか？
相続開始時の相談の中には、
・残った住宅ローンをどうしたらいいのか、
・不動産を売却して住宅ローンを返済しなければならないのか、
を悩んでいると言われたことがあります。
特に高齢の相続人は、まじめで昔堅気の方が多く感じます。
まず、住宅ローンの書類一式を確認しましょう。
団信の加入を確認してみて下さい。
結論から言えば、ほとんどの住宅ローンは、
・団信（団体信用生命保険）とセットで加入していることが多く、
・団信の加入がわかれば、相続の発生を金融機関に連絡して、
亡くなった方の死亡証明書や住民票の除票などを持参することで、住宅ローンが保険料で完済する手続きができますので、支払いをしなくてもよくなります。
しかし、抵当権の抹消手続では金融機関は書類を送付するだけなので、登記手続きは自分で行わなければなりません。
１．団信とは何ですか？
いわゆる団信（団体信用生命保険）とは、
死亡や高度障害状態の場合には生命保険会社から支払われる保険金によって住宅ローンの残債務が返済されることで、
相続人に住宅ローンが残らない生命保険です。
団信は、住宅ローンの契約時に、金融機関が保険契約者及び保険金受取人となり、住宅ローンの借主（債務者）を被保険者（加入者）とする団体信用生命保険契約を生命保険会社と締結することで、被保険者の死亡時等に生命保険会社から支払われる保険金で残りの住宅ローンを返済する制度です。
団信コラム１：相続後も暫く団信に気づかずに住宅ローンを支払っていた場合
住宅ローンの取扱い窓口に借主の死亡等の連絡をして下さい。
その弁済決定が下りれば、保険料はあくまで死亡日、又は高度障害の症状固定日の支払いとなります。
従って、払いすぎた分はご本人又は相続人へ返金されますので、ご安心ください。
逆に、団信からの弁済決定がおりるまで（請求申込みから通常１カ月位）は、住宅ローンは支払い続けて下さい。
２．団信を利用した抵当権抹消登記
この団信（団体信用生命保険）を利用して住宅ローンを完済してから住宅ローンの抵当権抹消登記をする場合、通常の手続きと異なることがあります。
つまり、住宅ローンの借主が死亡している場合は、抵当権抹消登記の前提として相続登記をする必要があります。
また、借主ご本人が高度障害状態のときは、借主又はその家族から保険支払いの手続きを行うことになりますし、高度障害状態で意思能力に問題があるときは家庭裁判所に成年後見人などの選任申立てをすることになります。
団信利用の抵当権抹消登記は、自動で行われるわけではないので、ご不明なことがあれば、墨田区の司法書士長田法務事務所へご相談下さい。
団信コラム２：団信にも消滅時効があります
借主が死亡又は所定の高度機能障害状態となってから３年以内に債務弁済（保険の請求）をしなかった場合には、保険金請求権が時効となることがありますので、注意して下さい。
消滅時効を主張された場合は、住宅ローンが完済しないことになります。
３．相続登記と抵当権抹消登記
不動産の登記は、発生した事実の順に行わなければなりません。
従って、それぞれの事実の時系列の把握が大切です。
住宅ローンの借主（兼不動産所有者）が死亡して団信の利用でローンが完済した時
この時系列は、
第１に借主兼所有者の死亡（相続）した事実
第２に住宅ローンが完済された事実
がありますので、先に相続登記、次に抵当権抹消をする必要があります。
つまり、不動産の所有権を相続人に名義変更（相続登記）後に、その相続人から抵当権抹消登記を申請する必要があります。
団信コラム３：住宅ローン完済後に相続開始の抵当権抹消登記
抵当権が借主兼所有者の死亡よりも前に消滅している時
この時系列では、
第１にローン完済、
第２に相続
となっているので、手続的には、相続登記がなくても被相続人名義のまま、相続人による申請で抵当権抹消登記の申請ができます。
（但し、相続証明書が必要ですので、申請内容が変わります）
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１．墨田区・江東区内にある不動産の抵当権抹消登記の管轄
●墨田区・江東区の登記所（東京法務局・墨田出張所）
■場所：東京都墨田区菊川一丁目17番13号
■交通：都営新宿線・大江戸線の森下駅又は都営新宿線の菊川駅 各徒歩７分
２．台東区内にある不動産の抵当権抹消登記の管轄
●台東区の登記所（東京法務局・台東出張所）
■場所：東京都台東区台東一丁目２６番２号
■交通：JR、地下鉄、つくばエクスプレスの各『秋葉原駅』から徒歩１０分
３．江戸川区内にある不動産の抵当権抹消登記の管轄
●江戸川区の登記所（東京法務局・江戸川出張所）
■場所：東京都江戸川区中央一丁目１６番２号
■交通：ＪＲ新小岩駅南口から都バス乗換で「江戸川区役所前」停留所で下車
４．葛飾区・足立区内にある不動産の抵当権抹消登記の管轄
●葛飾区・足立区の登記所（東京法務局・城北出張所）
■場所：東京都葛飾区小菅四丁目２０番２４号
■交通：地下鉄千代田線・JR常磐線の綾瀬駅の東改札から徒歩８分
５．荒川区・北区内にある不動産の抵当権抹消登記の管轄
●荒川区・北区の登記所（東京法務局・北出張所）
■場所：東京都北区王子六丁目２番６６号
■交通：ＪＲ京浜東北線、地下鉄、都電荒川線の「王子」駅から徒歩１５分
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