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抵当権抹消登記とそのリスク-墨田区の司法書士長田法務事務所へ

東京都墨田区のJR両国駅前にある司法書士事務所です。抵当権抹消のことはご相談下さい。

油断すると面倒な抵当権抹消の手続きは、
司法書士へお任せ下さい。

ご多忙な方にとっては、
時間以外にも貴重なものが得られるはずです。

 

抵当権抹消登記のご相談は、
東京都墨田区の司法書士長田法務事務所へ

☎ 03-3635-2119

抵当権抹消登記の手続と費用へ

 

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第1.抵当権抹消登記のココに注意!

はじめに・・・こんなことで困っていませんか?-抵当権抹消登記

  • 委任状や解除証書の余白部分の書き方がよくわからない
  • 登記簿上の名前と住所が現在と違いますが問題は?
  • ネットでは簡単といいながら、法務局で何回も相談する自分
  • 相続の時に、古い抵当権が抹消されていないことを知った!
  • 共有者の一人が行方不明です。抵当権抹消登記の方法は?
  • 10年前のローン完済書類の一部が見当たらない!

抵当権抹消登記は、司法書士業務の中では
比較的簡単な部類と言われています。

しかし、古い抵当権や書類が揃わないとき、
金融機関の合併などがある場合は、要注意です。

自分で抵当権抹消登記を行った方の失敗談  選

※  以外の事例は、法務局から
登記申請の取り下げを求められます。

もし、任意に取り下げなければ却下されます。

つまり、最初から申請をやり直しをすることになります。

よくある 選目:先に住所変更などの登記をしていなかった

所有者の登記簿上の住所や名前が、
結婚や離婚などによって変わっていた。

しかし、抵当権抹消登記の前に、
これらの変更登記をしていなかった

 

※ 法務局で相談したときは聞いていても、
申請をし忘れることはあります。

※ 住所変更が欠けていることで、
法務局の窓口で口論している場面に
何回か出くわしたことがあるほど、
よくある事例です。

 

※ 住所や氏名などの変更登記は、
司法書士でも面倒な時があります。

奥が深い登記です。

よくある 選目:変更を証明する書類を全て集めていなかった

所有者が転々と住所移転した場合など、
古い住民票などの変更証明書をつけずに、
直近の住民票だけで申請してしまうことがあります。

 

そして、補正や申請の取下げのために、
再び法務局や市役所等へ行くことになります。

 

※ 住所変更登記の移転日は、
直近の住所変更日です。

しかし、住所証明書は、
住所移転の変遷を全て付けなければなりません。

 

会社の転勤などで何回か住所移転した人は、
この住民票の移転の変遷を全てつけられません。

住民票や戸籍の附票の保存期間は、
除かれてから5年だったからです。

よくある 選目:先に抵当権移転登記を行っていない

銀行などの合併や会社分割などを理由に、
抵当権抹消登記の前に行うべき、
抵当権移転登記を行っていなかった。

※ この場合は、司法書士に頼むことが普通です。

 

※  普通の人は、金融機関からもらう、
もう1通の委任状を見落とすことがあります。

抵当権の抹消費用はお客様ですが、
抵当権の移転費用は金融機関が負担してくれます。

よくある 選目:銀行からの書類の空欄を見逃したり、ミスをした

委任状など、金融機関からの書類の中で、
自分で一部を書く書類に不備があって、
再び金融機関と法務局へ行くこともしばしばです。

 

例えば、次のようことがあります。

1.銀行からもらう委任状

空欄があるのに、捨印がありません

※ 記載する内容に要注意です。

※ まれに、銀行が書いてくれた内容が
間違っていることもあります。

しかし、捨印がなく、恐怖です。

 

さらに、古い委任状の落とし穴があります。

銀行の委任状の代表取締役等に注目です。

これが、人事異動で変わっていることがあります。

この場合は、法務局から委任状の差し替えを要求されます。

お客様が銀行に差替えのお願いに行くと、
即時発行はしてくれず日にち
がかかる上に、
銀行によっては再発行手数料がかることがあります。

これは、お客様の自己責任によるものだからです。

 

2.解除証書(登記原因証明情報)

抹消する抵当権を特定する事項や
不動産の表示の書き方に注意!

土地は地番、建物は家屋番号で特定します。

しかし、住所を書く方がいます。

また、古いマンションの中には、
書き方が難しいものもあります。

しかも空欄があるのに、捨印がありません

特に、不動産の売却を予定している場合は、危険です。

 

よくある 選目:団信利用だったのに、相続登記を申請していない

団信(団体信用生命保険)の利用で、
住宅ローンを完済した場合は、
抵当権抹消登記に先立って
相続登記を入れなければなりません。

※ 申請の順番がキモです。

 

しかし、まだ相続の分割方法は
決まっていないのに、ご自分で、
抵当権抹消登記だけを申請する
方がいますが、それはできません。

 

登記は、法律上の原因の時系列に沿って
行うことが原則です。

相続が先であり、次に保険料でローン完済
が事実ということとなります。

 

抵当権抹消登記のご相談は、
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第2.抵当権抹消登記を自分で申請するリスク

抵当権抹消登記は、ネット上では、
簡単そうな手続として紹介されますが、
不勉強なままでは、大きなミスをします。

 

金融機関は、上記第1ののような
登記ミスのリスクを知っているので、

司法書士の利用を勧めてきます。

1.相手方に迷惑をかけることがあります

抵当権抹消登記書類を渡す金融機関は、
(特に銀行)ミスを嫌います。

 

例えば、次のようなことがあります。

① 本人申請のため何回も銀行に問い合わせをする

② 委任状などの再発行を気軽に求める

 

銀行から渡される委任状や証明書には、
通し番号が入っていることがあります。

 

そこで、記載ミスや原本還付ミスによる
再発行がわかるようになっています。

 

登記申請の原則は共同申請といって、
対立する2当事者が一緒に申請する
構造
となっています。

 

そこで、一方の皆様の
登記の補正や取下げ、却下などのミスに、
他方の金融機関も付き合わされることになるからです。

※ お客様の記載ミスで、金融機関発行の
捨印がない委任状や解除証書などの再発行がよくある話です。

2.時間とお金を浪費することがあります

自分の知識に自信がある方は、
ネットや法務局で相談をして
抵当権抹消登記を申請します。

それでも、法務局から登記の補正や
取下げ要求、却下通知を受けた場合は、
迅速に対処しなければなりません。

 

このやり直しも、また、法務局で
相談をしたり、ネットで調べた上に、
新たに必要な書類を取得する必要もあります。

 

すると、思っていたよりも
手間や時間がかかることがわかります。

そこで、面倒になって放置することがあります。

 

結局、金融機関や法務局から
司法書士に依頼するように求められることで、
今までの努力と時間、費用等が無駄になります。

 

もし、売却や贈与などを予定していれば、
そのスケジュールも変更せざるを得ません。

場合によっては、損害が発生したり、
他の関係者に迷惑をかけることにもなります。

 

抵当権抹消登記のご相談は、
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第3.抵当権抹消登記をしないリスク

1.抵当権抹消登記を行う際に手続きが複雑になる

金融機関は、金融再編の結果、
合併や商号変更を繰り返しています。

都市銀行はもとより、
公的機関である住宅金融公庫ですら
住宅金融支援機構となりました。

 

今後は地方銀行や信用金庫などの
再編が増えると言われています。
  

金融機関が合併で消滅したり名前が変わってしまい面倒になる

住宅ローンなどの完済後、
しばらく放置しているうちに、
銀行の名前が変わることがあります。

また、相続や不動産の売却時に、
忘れていた古い抵当権が残っていることがあります。   

 

よくあるのは、金融機関の再編により、
抵当権抹消登記の前に、
次のような
別の登記が必要か否かと言う
個別の判断が必要な事例が
なります。

・抵当権移転登記

 

 

このような
抵当権抹消登記の前提登記が必要な場合は、
金融機関は本人申請を認めたがりません。

 

理由は、複数件を一緒に申請するので、
前件に不備があると後件の登記の
登記に影響があるからです。

 

他にも、
金融機関の書類の原本還付を忘れると、
古い閉鎖登記簿謄本のように
再発行されない書類を法務局から
取り戻せなくなることがあります。

抵当権を設定後に、
金融機関の社名や代表者が変わった事を
知らないあなたは、
気をつけましょう。 

普通と違う申請や書類がある場合

抵当権抹消登記以外の知識が必要なことがあり、
普通の人では手に負えなくなるリスクがあります。

2.通常より余計な費用がかかることがある

金融機関から、住宅ローンの完済後に
抵当権抹消登記に必要な重要書類を
簡易書留で送ってくることがあります。

 

その中には、再発行できない重要書類
その時の会社名と代表者名の委任状等が入っています。

現在は、金融機関は会社法人等番号を
利用しますので、旧商号と現在の商号
との変遷が分かる変更証明書などは
入っていない
です。

 

しかし、登記の申請には、
申請日の代表者や本店、商号が必要です。

ですから、抵当権抹消の登記申請を
早くしないと、これらが変わったこと
の未確認による登記の失敗リスクがあります

 

金融機関は、書類をお客様へ送付後は、
何もしないことが普通
ですので、
皆様が抵当権抹消登記をしないことは自由です。

 

その後に、抵当権者(金融機関など)に
何らかの変更があって、余計な手続や書類が
必要になるかもしれません。

 

もし、お客様の都合で抵当権抹消登記が
面倒になった場合の手続き協力には、
時間や手間、費用のコストを覚悟して下さい

大切な書類を紛失して余計な費用がかかります

抵当権抹消登記を放置してしまい、
金融機関から受け取った抵当権の
登記済証や登記識別情報のような
重要書類を紛失することがあります。 

 

この、抵当権設定登記済証(登記識別情報)
再発行はできません。

 

その際は、抵当権抹消登記に必要な
事前通知または本人確認情報の利用を
金融機関に依頼をしなくてはなりません
 。

 

この場合には、金融機関は、
法人の実印を押印した委任状と3か月以内の
印鑑証明書を用意しなければなりません。

ですから、書類の(再)発行に時間がかかります。

また、司法書士にしか書類を渡さないことがあります。  

この他にも、
金融機関(債権者)が倒産して探せなくなる、
わゆる休眠担保権に該当するケースもあり、
時間と高い費用を覚悟しなけれなりません。

長期間、抵当権抹消登記を放置すると、
思わぬ手間とコストがかることに注意しましょう。

3.不動産の売却や銀行からの融資に時間がかかる

ローンの完済後に抵当権抹消をしないうちに、
不動産の所有者が亡くなったときは、
相続人から抵当権抹消登記を
申請しなければなりません。

所有者に相続が発生し、相続人同士の利害調整が必要なときがあります

いざ不動産活用の話があっても、
相続の発生により関係者の利害が
絡むことがあります。

そのために、不動産の売却や融資の
抵当権設定の話ができない雰囲気となり、
不動産の活用のタイミングが合わなくなる事もあります。

抵当権抹消だけなら、相続人の1名からでもできます。

しかし、勝手なことをして
相続人との関係に影響が出ては困るので、
実際は遺産分割協議が終わるまで
何もできないことが多いことが実情です
  

特に、関係が薄い相続人がいると、
些細なことで、文句をいう方がいます。

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抵当権抹消登記で参考になるページ-墨田区JR両国駅前の司法書士長田法務事務所

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