コラム４(指定司法書士についての疑問？) 

１．と異なって、売買契約書に
指定司法書士の特約がない場合は、
買主は司法書士を選ぶことができます。

特に、関東は、
売買契約書の所有権移転登記に関する負担は、
買主が全額負担する特約になっています。

現金で不動産を売買する際は、
買主が全額費用負担をする以上、
買主が司法書士を選ぶことに社会通念上の合理性があります。

それでも不動産仲介業者が強く
指定司法書士を勧めることがあります。

この疑問にはいくつかの理由がありますが、
通常、次のことが考えられます。

① 本人確認や業務上の都合

不動産売買のような
犯罪収益防止法の特定行為にあたる取引は、
司法書士の本人確認義務が通常の登記よりも厳しいのです。

そこで不動産会社は、
いつも利用している息があった
指定司法書士の本人確認の流れで、
契約の説明や書類の準備を行うほうが
業務上やりやすいものです。

もし、いつもと違う司法書士だと、
いつもと違う方法を求められて煩わしさを感じます。

また、新築不動産の場合は、
登記識別情報（いわゆる権利証）などの書類が
１通しかないことがあり、
その登記識別情報などを何回も利用しますので、
知らない司法書士に交付したくない理由もあります。

※ まれに書類を紛失する司法書士がいます。

不動産会社所有の不動産の
登記識別情報のパスワードを
知らない司法書士に教えてしまう
情報漏洩の危険性も考えられます。

※ 残念ながら稀に地面師の司法書士もいます。

② キックバックの問題

司法書士法にかかる倫理規定上の禁止事項ですが、
残念ながら一部の司法書士が、
不動産会社又はその社員に
キックバックを行っている可能性があります。

この場合は、キックバックの分を
通常の報酬に乗せていることが多いので、
報酬が相場よりかなり高い可能性があります。

③ 人間関係や協力関係が濃い場合

不動産会社と司法書士は、
登記以外でもいろいろな問題や
相談で協力関係にあります。

従って、キックバックがない代わりに、
司法書士が不動産会社の負担を
格安又は無償で協力していることがあります。

ですから、不動産会社が、
いつも世話になっている司法書士を
紹介することは、人間関係としてありがちです。

また、不動産会社にとっては、
知らない司法書士に任せてミスがあれば、
担当社員のミスにもなりますので、
信用がある指定司法書士を変える理由がないこともあります。

ここでは、
登場人物が増えた場合の問題がありますが、
おおよそ、次のように分けてみました。

① 融資する金融機関の指定司法書士を融資の条件とする場合

都市銀行よりは、
ネット銀行や新興の金融機関などに多いと思います。

これは、先の第１の３①に記載した
本人確認や業務上の都合で、
効率性を優先していることが原因だと思います。

今は、個人情報の保護を含む
コンプライアンスに厳しいので、
金融機関としては、長年事故がなく、
信用できる司法書士を融資の条件とする
ことは増えてきています。

これは、金を貸す方が立場が強いということです。

買主指定の司法書士を
一部だけ利用することもできますが、
買主にとってコストが合うか疑問です。

具体的に言えば、
抵当権設定は、銀行指定司法書士ですが、
所有権移転は、買主や売主の指定する
司法書士を選ぶことができることはあります。

しかし、２社分の司法書士の交通費や日当
などを考えると、金融機関指定の司法書士に
全て頼んだ方がコスト的には安いかもしれません。

② 金融機関が司法書士を紹介はするが、融資の条件としない場合

この場合は、買主や売主指定の司法書士に頼めます。

ぜひ、金融機関とご相談下さい。

都市銀行や一部の地方銀行、信用金庫などの
住宅ローンはこのケースがあります。

今後は、個人情報やコンプライアンスの影響で、
この②のパターンは減ってくる可能性があります。 

最近の決済では、抵当権設定と所有権移転の
司法書士が違うことが増えてきており、
確実に指定司法書士制度が増えてきています 。

ここでも、第１の４で説明した問題があり、
ほとんど金融機関又は売主指定となります。

従って、買主指定は困難だと考えた方がいいです。

新築不動産の特徴は、
買主が同時に複数存在するにもかかわらず、
売主の登記識別情報などの必要書類が１通、
又は１セットしかないことがあります。

その他にも、売主の印鑑証明書などを
１通で効率的に使うために、
複数の申請を一括で行うことがあります。

また、金消会（※）の指定金融機関以外にも、
ネット銀行などが割り込むこともあって、
手続きの場所や窓口がバラバラになったり、
指定司法書士も金融機関の数だけ登場します。

売主の不動産会社としては、
日程やスケジュールの調整する事務手続きが大変です。

※ 金消会とは

１か所で新築不動産の売買契約や融資契約、管理契約、
火災保険の設定などの契約手続きを行う集まりの事です。

従って、売主の不動産会社も、
できるだけ司法書士を指定したいのです。

新築で融資がある場合は、
売主と住宅ローン取扱金融機関との力関係が如実に表れます。

具体的に言えば、金融機関の力が強い時は、
抵当権設定と所有権移転で指定司法書士が違うことがあります。

そうでければ、売主の指定司法書士が
登記を行うことが多いと思います。

（追記）

なお、融資付きの新築不動産でも、
新築時から数カ月経過した物件や
金融機関の指定がないときは、
買主が司法書士を指定することもできます。

※ 新築日から１年経過すると、
｢新築｣と名乗れなくなります。

そこで、不動産業者も、
値引きとともに条件も緩和してくれることが多くなります。

最近は、買主さんが、
自分で司法書士を探すことも増えてきました。

新築不動産は、売主指定が多いですが、
中古の不動産の場合は、買主指定ができる
ことが多いので、司法書士を探す前に
仲介不動産会社とご相談されたほうがいいと思います。

また、売主指定特約があったとしても、
場合によっては、買主指定を認めてくれた
こともあるので、何事も早めに
不動産会社に相談することは大切だと思います。

➡ これは、司法書士の指定よりも、
早くその不動産を売りたい事情があるから。

特に、不動産会社の決算期や
現金決済の場合は売主が譲歩することがあります。

相談する価値はあります。

私事ですが、
私も買主指定としてよく決済を担当しております。

また、一度当事務所に頼んだ方は、
ちょっとしたご相談に訪れる方もいらっしゃいます。

もし、ご自分で司法書士を指定したい時は、
墨田区両国駅前の司法書士長田法務事務所へ

☎  03-3635-2119