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コラム28(地面師とは?3-傾向と対策のヒント)

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地面師とは、(簡単に言えば)

他人の不動産を鮮やかな手口で勝手に売り飛ばしてしまう、不動産を扱うプロの詐欺師のことです。

他にも、

他人の土地を担保に入れて融資金をだまし取る手口もありますが(地面師とは?ーの続編に記載)、

総じて他人の土地の売主に成りすましてお金をだまし取る詐欺集団と言えます。

 

今回は、地面師とは?、その続編、に続く第3弾です。

そこで

地面師に狙われる取引の傾向と狙われないようにする対策について、

今までの地面師事件の中からヒントとなることがないかを考えてみました。

 

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第1.地面師が発生しやすい環境とは?

インターネットによる、

情報の共有化や知識の無償化が増え、

デジタル技術の発展によって、

印刷や印鑑業者など職人の失業者が増え、

インバウンドによる、

外国人の流入がしやすくなったこと、

そのほかにも、

弁護士や司法書士といった専門職も余ってきている時代には、

地面師になりうる人材は、掃いて捨てるほどいます。

そう、時代の進歩は、地面師のような犯罪者にとって追い風なのです。

 

さらに、

所有者の高齢化による不動産の管理能力の低下によって、

空き家問題や相続登記未了、所有者不明土地等の問題が発生していることも、

新聞やテレビでご覧になった方も多いと思います。

 

そして、

東京オリンピックやリニア新幹線の建設、マイナス金利のような金融緩和の影響で、

余ったお金が都会の不動産に大量に流れ込むことで、

東京・名古屋・大阪といった大都市の都心部は、

建設や再開発ラッシュとなり、

開発する土地が不足するといったバブルに近い状況となっています。

 

このように、豊富な人材に恵まれ、材料も整い、犯罪がしやすい環境となれば、

大した罪に問われず(詐欺罪は10年以下の懲役ですが、実際はそれ以下の刑期)、

一部のいけにえ(逮捕要員)を用意すれば大金が手に入る、

こんなうまみのある商売(犯罪)は、なくなるとは思えません。

 

ところで、筆者が経験した業界は、

不動産会社やコンサルタント会社、飲食フランチャイズ本部、司法書士などです。

※ 仲介する、アドバイスする、買う、売る、登記に立ち会うという全ての当事者の立場がわかる数少ない司法書士だと思います。

 

そして、

筆者が知る25年以上前から不動産売買の流れや実務は、

ネットやパソコンを使うこと以外は、あまり変わっていないと思います。

 

必要書類としての登記済権利証や印鑑証明書や印鑑の発行やその利用、

不動産の契約や本人確認、決済事務、不動産登記などの多くを人が行っている以上、

残念ながら、必ずどこかに隙間ができるものです。

 

その隙間を確実に狙うための訓練や準備を完璧に行っている地面師に狙われたら、

残念ながら、司法書士も不動産業者もそれを防ぐことは難しいと思います。

 

例えば、

普通の人はあまり知りませんが、

所有権移転登記を行うにあたり、

登記済権利証や登記識別情報(以下、権利証等という)がなくても売買決済はできます。

 

それは、

公証人による認証や司法書士の本人確認があれば、権利証等は不要という救済制度です。

しかも、実印と印鑑証明書は、比較的簡単に本物を用意できることも魅力的です。

 

この場合に、地面師にとって最重要なことは、

 

偽の売主と運転免許証などの本人確認書類を用意することが第一です。

それをもって、実印や印鑑証明書を用意できれば、

偽造か変造の書類と地面師の迫真の演技をもって

司法書士の目を誤魔化しさえすれば、売買決済が完了するのです。

 

こんな偽造が少なくシンプルな方法を地面師は見逃しません。

司法書士としては、本当にリスクと報酬が合っていない怖い時代が来たものと感じます。

地面師とは?-司法書士との関わりへ

第2.地面師への対策とは?

結論から言いますと、地面師に狙われてしまえば、

残念ながら、確実に防ぐという方法はありません。

 

すなわち、地面師への対策というのは、

地面師が狙いやすい不動産を,

地面師が面倒だと思わせることが1つの方法だと思います

答えは、第3以下にあります。

第3.地面師が狙いやすい不動産や取引の傾向とは?

先のコラム15(地面師とは?-司法書士との関わり)でも書いたように、

地面師が狙いやすい不動産の傾向とは、次のような傾向があります

 

 数十年も無担保で名義変更していない(所有者の高齢化が予想される)

 売主が近くに住んでいない不動産(買主に本当の売主に会ってほしくない)

 高齢者所有の不動産(管理が悪い=本当の売主が見に来ない)

 高額だったり、面積が大きい不動産(当然)

 抵当権などの担保がついていない(手続きが増えるのはマズイ)

 土地(建物がない方が、買主が本当の売主に会いに行けないから)

 外観を見て空き地や空き家と思われる不動産(管理が悪い)

 

その他にも、

地面師が狙う取引の傾向としては、次のような傾向があります

 相場よりもかなり安いこと(安いと買主間の競争になり、買主が冷静ではなくなる)

 現金での取引を求めてくる(銀行の調査は困る)

 もっともらしい理由をつけて決済を急ぐ(本人確認や不動産調査がしにくい)

 弁護士、ブローカー(代理人)などが売主の代わりに出てくる(と同様

 直前まで、登記済権利証や印鑑証明書、本人確認書類などのコピーを渡さない

不動産売買のリスクと司法書士へ

第4.地面師に狙われないようにする対策とは?

ここでいう、地面師への対策も残念ながら、1つのヒントに過ぎません。

しかし、地面師の立場から考えると、面倒なプロセスや手続きは好まないものです。

 

また、私の経験でも、

不動産業者やブローカーに、細かいことを根掘り葉掘りしつこく聞くと、

取引がなくなったり、

司法書士を変えられる=仕事が来なくなる経験、

からも有効だと考えられます。

(司法書士事務所の経営としては困ってしまいますが・・)

 

地面師に狙われにくくする対策とは?

具体的には、以下のことがヒントとして考えられます。

ポイントは、管理をきちっとして隙を与えないこと。

 

 不動産の相続登記を早めに行うこと

 空き家や空き地を売却したり、建て替えるなどの対策をすること

 空き地や空き家のマメな管理をすること

※ たまに物件を見に来たり、物件の近所の不動産屋さんに顔を出す、

きれいに整地したり、定期的に所有者看板の色を変えるなど

 数か月に1回くらい、住民票や登記簿謄本を取得すること

 印鑑登録を数年ごとに見直すこと(用心深い地主は約3年毎に見直している)

 司法書士は、買主が自分で必ず指定すること(不動産会社の指定ではない)

※ 不動産会社の指定司法書士だから、経験豊富とは限らない(新人もいる)

 司法書士は知っている人ではなく、経験が豊富な人を選ぶこと

※ 人の良さや頭の良さだけでは気づかない、動物的な勘が必要

 断る勇気を持つこと(甘い言葉には注意すること)

※ 業界には、この発想が欠けていることが多い

 経費をケチらないこと(今、宅配業や運送業、飲食業界等で理解されてきています)

 

結論から言いますと、地面師に狙われてしまえば、

残念ながら、確実に防ぐという方法はありません。

すなわち、地面師への対策というのは、

地面師が狙いにくい、または面倒だと思わせることが大切だと思います。

 

このコラムは、専門家向けには書いていませんので、ご留意ください。

また、相談例は内容が特定できないように変更しています。

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なお、このコラムを読んで私自身や司法書士との業務などに興味があった方は、

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