コラム２８（地面師とは？３－傾向と対策のヒント）

結論から言いますと、地面師に狙われてしまえば、

残念ながら、確実に防ぐという方法はありません。

すなわち、地面師への対策というのは、

地面師が狙いやすい不動産を,

地面師が面倒だと思わせることが１つの方法だと思います。

答えは、第３以下にあります。

先のコラム１５（地面師とは？－司法書士との関わり）でも書いたように、

地面師が狙いやすい不動産の傾向とは、次のような傾向があります

 数十年も無担保で名義変更していない（所有者の高齢化が予想される）

 売主が近くに住んでいない不動産（買主に本当の売主に会ってほしくない）

 高齢者所有の不動産（管理が悪い＝本当の売主が見に来ない）

 高額だったり、面積が大きい不動産（当然）

 抵当権などの担保がついていない（手続きが増えるのはマズイ）

 土地（建物がない方が、買主が本当の売主に会いに行けないから）

 外観を見て空き地や空き家と思われる不動産（管理が悪い）

その他にも、

地面師が狙う取引の傾向としては、次のような傾向があります

 相場よりもかなり安いこと（安いと買主間の競争になり、買主が冷静ではなくなる）

 現金での取引を求めてくる（銀行の調査は困る）

 もっともらしい理由をつけて決済を急ぐ（本人確認や不動産調査がしにくい）

 弁護士、ブローカー（代理人）などが売主の代わりに出てくる（と同様）

 直前まで、登記済権利証や印鑑証明書、本人確認書類などのコピーを渡さない

ここでいう、地面師への対策も残念ながら、１つのヒントに過ぎません。

しかし、地面師の立場から考えると、面倒なプロセスや手続きは好まないものです。

また、私の経験でも、

不動産業者やブローカーに、細かいことを根掘り葉掘りしつこく聞くと、

取引がなくなったり、

司法書士を変えられる＝仕事が来なくなる経験、

からも有効だと考えられます。

（司法書士事務所の経営としては困ってしまいますが・・）

地面師に狙われにくくする対策とは？

具体的には、以下のことがヒントとして考えられます。

ポイントは、管理をきちっとして隙を与えないこと。

 不動産の相続登記を早めに行うこと

 空き家や空き地を売却したり、建て替えるなどの対策をすること

 空き地や空き家のマメな管理をすること

※ たまに物件を見に来たり、物件の近所の不動産屋さんに顔を出す、

きれいに整地したり、定期的に所有者看板の色を変えるなど

 数か月に１回くらい、住民票や登記簿謄本を取得すること

 印鑑登録を数年ごとに見直すこと（用心深い地主は約３年毎に見直している）

 司法書士は、買主が自分で必ず指定すること（不動産会社の指定ではない）

※ 不動産会社の指定司法書士だから、経験豊富とは限らない（新人もいる）

 司法書士は知っている人ではなく、経験が豊富な人を選ぶこと

※ 人の良さや頭の良さだけでは気づかない、動物的な勘が必要

 断る勇気を持つこと（甘い言葉には注意すること）

※ 業界には、この発想が欠けていることが多い

 経費をケチらないこと（今、宅配業や運送業、飲食業界等で理解されてきています）

結論から言いますと、地面師に狙われてしまえば、

残念ながら、確実に防ぐという方法はありません。

すなわち、地面師への対策というのは、

地面師が狙いにくい、または面倒だと思わせることが大切だと思います。

このコラムは、専門家向けには書いていませんので、ご留意ください。

また、相談例は内容が特定できないように変更しています。

不動産登記のご相談は、東京都墨田区の司法書士長田法務事務所へ

☎ ０３－３６３５－２１１９

なお、このコラムを読んで私自身や司法書士との業務などに興味があった方は、

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