コラム1５（地面師とは－司法書士との関わり）

最近は、バブル期に流行った
地面師による事件が増えてきています。

狙われる不動産の傾向は、
次のようなものです。

・数十年も無担保で名義変更していない

・売主が近くに住んでいない

・高齢者所有の高額な土地

また、売る手口としては、
相場よりもかなり安くかつ、
現金決済を急ぐことが特徴の１つです。

昔の地面師と呼ばれた人達の手口は、

① 裁判所の制度を悪用する

➡ 本人訴訟と欠席裁判や即決和解などを利用した判決による登記

② 弁護士（元？）を利用する

➡ 代理人として来る

③ 権利証を偽造したり保証書制度を利用する

➡ 今は保証書はないけど、権利証偽造はある

④ 本物の印鑑証明書や住民票、健康保険証を用意する

➡ 昔は、売主を勝手に住所移転させてしまったものです

※ 窓口が混雑している役所を探して本人確認をすりぬける

⑤ 法務局や司法書士をだます

➡ 完璧な書類とアカデミー賞モノの演技で

現在の地面師たち

昔の②、③、④、⑤の演出を、
デジタルな偽造技術となり済ます売主で
バージョンアップさせています。

デジタルな偽造に関しては、
中国人の方に聞いた話では、
運転免許証などを
その筋の人は簡単に作るそうです。

また、役所の証明書も紙を手に入れれば、
本物の紙で偽造できるそうです。

さらに、中国人から、
金を借りている日本人も利用できるそうです。

その上、日本の刑罰はゆるいので、
犯罪が割に合うそうです。

この他にも、ホームレスや多重債務者を、
逮捕要員（捨て駒）として利用したりします

とにかく、芸術的な詐欺師グループです。

狙われたら、ほぼ終わりです。

余程のことがない限り、責任追及は困難です。

余談ですが、地面師側（売主）が
悪い司法書士を用意していたらどうでしょうか？

買主は、まんまとやられてしまいますね。

怪しい取引には買主が司法書士を指定しましょう。

信頼できる司法書士を知っておくことが大切です。

地面師事件を完全に防げた訳ではありませんが、
過去の偉大な司法書士達は、
この地面師グループを直前で見破ったこともありました。

その１つの方法が、経験則（独自のノウハウ）と
本人確認（人・物・意思の確認）なのです。

現在は昔と違ってデジタル技術の発達が著しく、
書類の偽造を見破ることは、ほぼ不可能です。

さらに、印鑑（実印）も簡単に複製できます。

しかも、元司法書士や元弁護士が地面師グループにいます。

だから、司法書士も
本人の運転免許証や印鑑証明書を信じられません。

だって、本物がでてきますから。

正直わかりません。

じゃあ何を信じているの？

それは、経験と本人確認のノウハウでヒミツです。

本人確認への協力のお願いについて

たまに、本人確認を嫌がる方がいます。

理由は、いろいろありますが、
怪しい取引は、本人確認を理由をつけて嫌がることが多いです。

また、時間的に、
本人確認をさせない方向にもっていきます。

この場合は、取引を流すこともあります。

最近は不動産業者の方も、
本人確認に理解を示して下さいます。

このコラムは、
専門家向けには書いていません。
ご留意ください。

また、相談例は
内容が特定できないように変更しています。

R2.10.8：字の拡大と修正変更をしました。

R6.7.28：netflixさんの「地面師たち」7.25配信決定により、
お知らせに追記

取材や不動産登記のご相談は、
東京都墨田区の司法書士長田法務事務所へ

☎ ０３－３６３５－２１１９