コラム2２（司法書士が見た登記の落とし穴-２-相続登記と取得編）

１．被相続人が固定資産税を支払っていなかったことがわかった

依頼者より、ご自宅や別荘地の相続登記を依頼されました。

ただ、

相続後、数年してからの名義変更のため、

詳しい不動産の数や状況は分からないので、

簡単な調査も一緒に依頼されました。

そこで、

戸籍謄本などの相続書類以外にも、

不動産の所在地における名寄帳や固定資産税評価証明書の取得、

公図、閉鎖された登記簿謄本、閉鎖された共同担保目録などの調査を行い、

正確な不動産の数や名義などを把握しました。

●市役所からお問い合わせが

すると、ある市役所の税務課から電話があり、

代理人の司法書士さんへご相談があります、

とのこと。

何かと思えば、

被相続人は２０年以上も固定資産税を滞納していたこと、

住所を転々としていたこと（こちらは把握済み）、

税額があまり多くないし、

価値が低い土地なので棚上げしていたとのこと。

しかし、

司法書士が代理人として調査する以上、

所有権移転登記をするに違いないと、

固定資産税の請求が来ました。

さらに、できれば司法書士さんに全額立て替えてほしいと！

以下、司法書士は（司）、市役所の税務課は（税）とします。

（司）えっ？全額ですか？

（税）はい

（司）立て替え払いの根拠は？

（税）善意で。もしお支払い頂けないならば、直ちに差し押さえをします

（司）面倒な手続きやコストが増えるのでは？

（税）それはお互いさまですが、名義変更の可能性があれば差押えは当然です

（司）少なくとも消滅時効を援用しますよ

（税）では、通常の請求として納期限から７年分で

（司）固定資産税は５年ですけど

（税）さすが司法書士さん、よくご存じですね。では５年分で

（司）随分、乱暴な請求ですね？

（税）地方は税収不足ですし、15年分も時効消滅したのだから残りは払って下さい

（司）依頼者に聞いてから判断しますので、納付書を送付して下さい

（税）わかりました

結局、依頼者には納得していただきましたので、５年分の納付をしました。

※ 正確に言えば、相続債務分は法定相続分のみであるが、通常は取得した相続人が払うことがほとんど

しかし、これが相続登記も本人申請だったら、

依頼人は、

固定資産税に関する無知をいいことに、

全額または７年分の請求を受けていたと思います。

この話を国税専門官出身の方に聞いてみたところ、

地方税（固定資産税や住民税など）は、

国税と比べれば対応も知識も緩いところがあるし、

税金はとれる時にとるため、

時効でも７年分を請求する人もいるらしい。

司法書士をしていて、

このようなことを何回も経験しましたので、

固定資産税が低い地方物件は、

差押登記が入っていなくとも、

固定資産税の滞納も多いかもしれません。

できれば、遺産分割をする前に、

被相続人の自宅をよく調べてから、

相続債務がどのくらいあるかを調査することをお勧めします。

なお本件は、

相続人間で遺産分割済みでしたし、

受け取った遺産に比して大きな債務とは言えないので、

相続人の方も納得していました。

２．別荘地が公道にわずかに面していないことがわかった

依頼人は、

土地を１度見たことがあり、道路に面しているといいました。

しかし、

不動産の調査で公図などを確認しましたところ、

公道と該当地の間に細い線のような土地が挟まれていました。

しかも、

ちゃんと当該地の分だけ切り分けられるように細かく分筆されていましたので、

住むときには別荘の所有者に売る気が伺えます。

その細い土地の所有者は法人ですので、

別荘地の開発業者だと思われます。

相続人は、

被相続人がその土地を買った時の事をほとんど知らず、

不動産を相続すれば普通に家を建てられるか、

売却できると考えることが普通です。

しかし、

不動産の取得（相続・購入）には、落とし穴がつきものです。

３．法外な値段で細い土地を買わなければ、水道が引けないことが分かった

結局この件は、

この古い不動産会社が現存するかを調査し、

法外な値段で細い土地を購入するか、

高い使用料を支払わなければ水道管の導管を認めないことになりました。

この土地は、

今から４０年くらい前の地価高騰期に購入したもので、

当時は別荘開発や原野商法が盛んな時でしたので、

今より土地価格も高かったようです。

結局、原野商法のように、

価値が低い土地に再度お金がかかる羽目になりました。

当時は現在と違い、

法規制も甘かったために悪い不動産屋が多かったと思います。

きっと、

細い土地に面していることや、

ライフラインが引くには負担金がある旨の土地であるという、

重要な説明を詳しくしていなかったと考えられます。

きれいに整地された分譲地ですし、

見た目は公道に面している土地ですので、

まさか、

ライフラインを引くために苦労する土地だとは思わないでしょうね。

また、相続人は、

被相続人の過去の取引なんて覚えていませんので、

特に地方の不動産を引き取るときはよく注意して引き取りましょう。