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コラム22(司法書士が見た登記の落とし穴-2-相続登記と取得編)

墨田区のJR両国駅前にある司法書士長田法務事務所は、錦糸町や秋葉原からも近くて便利です。

前回の続編2です

平成29年の本年も、よろしくお願いいたします。

さて、今回は、登記を依頼されてから発生した話です。

読者の方には、

このようなことが起こらないよう、

不動産の取得の際は専門家に相談するなど、

くれぐれもお気を付けください。

不動産の登記や売却、取得などのご相談は、

不動産会社及び財産コンサルタント会社、フランチャイズ本部などの勤務経験があり、

仲介する、売る、買う、登記をするというすべての立場が分かる司法書士がいる、

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司法書士は見たー実際にあったドッキリ事例No.2

2.不動産を相続等により取得した時のお話

1.相続登記をして驚いた話

1.被相続人が固定資産税を支払っていなかったことがわかった

依頼者より、ご自宅や別荘地の相続登記を依頼されました。

ただ、

相続後、数年してからの名義変更のため、

詳しい不動産の数や状況は分からないので、

簡単な調査も一緒に依頼されました。

そこで、

戸籍謄本などの相続書類以外にも、

不動産の所在地における名寄帳や固定資産税評価証明書の取得、

公図、閉鎖された登記簿謄本、閉鎖された共同担保目録などの調査を行い、

正確な不動産の数や名義などを把握しました。

 

●市役所からお問い合わせが

すると、ある市役所の税務課から電話があり、

代理人の司法書士さんへご相談があります、

とのこと。

 

何かと思えば、

被相続人は20年以上も固定資産税を滞納していたこと、

住所を転々としていたこと(こちらも把握済み)、

税額があまり多くないし、

価値が低い土地なので棚上げしていたとのこと。

 

しかし、

司法書士が代理人として調査する以上、

所有権移転登記をするに違いないと、

固定資産税の請求が来ました。

 

さらに、できれば司法書士さんに全額立て替えてほしいと!

以下、司法書士は(司)、市役所の税務課は(税)とします。

 

(司)えっ?全額ですか?

(税)はい

(司)立て替え払いの根拠は?

(税)善意で。もしお支払い頂けないならば、直ちに差し押さえをします

(司)面倒な手続きやコストが増えるのでは?

(税)それはお互いさまですが、名義変更の可能性があれば差押えは当然です

(司)少なくとも消滅時効を援用しますよ

(税)では、通常の請求として納期限から7年分で

(司)固定資産税は5年ですけど

(税)さすが司法書士さん、よくご存じですね。では5年分で

(司)随分、乱暴な請求ですね?

(税)地方は税収不足ですし、15年分も時効消滅したのだから残りは払って下さい

(司)依頼者に聞いてから判断しますので、納付書を送付して下さい

(税)わかりました

結局、依頼者には納得していただきましたので、5年分の納付をしました。

※ 正確に言えば、相続債務分は法定相続分のみであるが、通常は取得した相続人が払うことがほとんど

 

しかし、これが相続登記も本人申請だったら、

依頼人は、

固定資産税に関する無知をいいことに、

全額または7年分の請求を受けていたと思います。

 

この話を国税専門官出身の方に聞いてみたところ、

地方税(固定資産税や住民税など)は、

国税と比べれば対応も知識も緩いところがあるし、

税金はとれる時にとるため、

時効でも7年分を請求する人もいるらしい。

 

司法書士をしていて、

このようなことを何回も経験しましたので、

固定資産税が低い地方物件は、

差押登記が入っていなくとも、

固定資産税の滞納も多いかもしれません。

 

できれば、遺産分割をする前に、

被相続人の自宅をよく調べてから、

相続債務がどのくらいあるかを調査することをお勧めします。

 

なお本件は、

相続人間で遺産分割済みでしたし、

受け取った遺産に比して大きな債務とは言えないので、

相続人の方も納得していました。

 

2.別荘地が公道にわずかに面していないことがわかった

依頼人は、

土地を1度見たことがあり、道路に面しているといいました。

しかし、

不動産の調査で公図などを確認しましたところ、

公道と該当地の間に細い線のような土地が挟まれていました。

しかも、

ちゃんと当該地の分だけ切り分けられるように細かく分筆されていましたので、

住むときには別荘の所有者に売る気が伺えます。

 

その細い土地の所有者は法人ですので、

別荘地の開発業者だと思われます。

相続人は、

被相続人がその土地を買った時の事をほとんど知らず、

不動産を相続すれば普通に家を建てられるか、

売却できると考えることが普通です。

しかし、

不動産の取得(相続・購入)には、落とし穴がつきものです。

 

3.法外な値段で細い土地を買わなければ、水道が引けないことが分かった

結局この件は、

この古い不動産会社が現存するかを調査し、

法外な値段で細い土地を購入するか、

高い使用料を支払わなければ水道管の導管を認めないことになりました。

 

この土地は、

今から40年くらい前の地価高騰期に購入したもので、

当時は別荘開発や原野商法が盛んな時でしたので、

今より土地価格も高かったようです

 

結局、原野商法のように、

価値が低い土地に再度お金がかかる羽目になりました。

当時は現在と違い、

法規制も甘かったために悪い不動産屋が多かったと思います。

 

きっと、

細い土地に面していることや、

ライフラインが引くには負担金がある旨の土地であるという、

重要な説明を詳しくしていなかったと考えられます。

 

きれいに整地された分譲地ですし、

見た目は公道に面している土地ですので、

まさか、

ライフラインを引くために苦労する土地だとは思わないでしょうね。

また、相続人は、

被相続人の過去の取引なんて覚えていませんので、

特に地方の不動産を引き取るときはよく注意して引き取りましょう。

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2.中古リゾートマンションを相続で取得して驚いた話

1.管理費などの滞納分が5年分請求された

これは、バブル期に建てられた地方のリゾートマンションのお話です。

相続登記のご依頼で、相続人に登記をしました。

相続人は、

過去に被相続人とともに利用したことがあるマンションでしたので、

定年退職後は田舎でのんびり気ままな田舎暮らしをするつもりで引き取りました。

 

相続登記後に、

マンションの管理組合に区分所有者の名義変更届を出したところ、

急に200万円位の管理費等の請求が来たと相談を受けました。

 

なお、相続登記の時は、

差押登記は入っていませんでした。

詳しく聞くと、

管理組合が被相続人には定期的に管理費の請求書を送付していましたが、

払ってもらえず、

裁判をして差押えしたり競売をするにも、

マンションの価値が低く訴訟費用などの割が合わないから、

マンションの(特定・包括)承継人が現れたら、

請求をしているとのこと。

この部屋以外にもいくつか滞納している人がいるらしく、

管理組合も大変そうです。

法的には、

5年分の滞納分はマンションの承継人が支払う義務があります。

 

 

アドバイスとしては、

1.マンションの価値が低いなら、マンションはあきらめるので競売でもかけて下さい

2.訴訟上の請求する費用が見合うかどうか考えて下さい

3.依頼人も高齢で資力は低い事実をわかってほしい

 

これらを伝えることで依頼者に交渉するアドバイスをしました。

結果、ある金額を無利息分割で支払うことになったそうです。

詳しい条件は、他言しない守秘義務契約でしたので、私にも不明です。

 

2.管理費等が思っていたより高い

バブル期のリゾートマンションは、

私も若い頃よく利用しましたが、

内外装や温泉、集会所などの共用施設が充実しており、

部屋も無駄に贅沢な作りになっており、

管理費がとてもかかります。

 

さらに、築年数が30年位経ており、

小修繕から大規模修繕までの修繕費に頭を悩まされています。

追い打ちをかけるように、

管理費等の滞納者も増え、

自主管理などに移行して経費を削減するにも、

今度は、管理組合の役員のなり手がいないと3重苦の様子です。

 

地方のマンションの管理費が毎月4万円位もかかるとは思っていなかったですが、

定年後をのんびり過ごすことにしたので、

仕方がないと考えた様子です。

 

相続した依頼人も驚いたと思いますが、

マンションの管理組合(自主管理)も大変だと感じる事例です。

相続など不動産取得の際には、

マンションの管理会社へ問い合わせるなどして、

滞納金がどのくらいあるかを確認することをお勧めします。

地方の空き家やリゾートマンションの相続や取得の問題は、

これからも多く発生することが予想されます。

 

ここでの例は、内容が特定できないように変更しています。

なお、このコラムを読んで私自身や司法書士との業務などに興味があった方は、

お問合せフォームからご連絡いただければ幸いです。

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