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コラム21(司法書士が見た登記の落とし穴-1-売買、任意売却編)

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司法書士の登記申請の基本的な考え方

今年も、あと1か月を切りました。
(平成28年12月)

そこで今回は、備忘録も兼ねて
過去に依頼された登記手続きの中から、
ありがちなことを抜き出してみました。

 

登記は、申請書を出すまでが勝負
と考える司法書士は多いです。

なお、提出までに不足分やミスを
リカバリーすることはOKです。

 

登記申請後のミスは致命傷となることが多く、
司法書士の責任が重いです。

 

ですから、司法書士の世界では、
100点以外は99点でも落第という世界です。

最近は、対応や付加価値などで
100点以上を要求されますが・・・。

 

不動産会社や金融機関は、登記は、
司法書士なら誰がやっても確実にできると
思っていますので、司法書士は、
そのプレッシャーに耐えて頑張っています。

 

そんな登記手続きにも、
抵当権抹消登記の一部のように、
ご自分でできるジャンルもあります。

ちなみに、私のホームページでも
本人申請の体験談は人気のページです。

 

読者の方に、司法書士は見えないところで
こんな所を気にしている、手間をかけている
ことに気づいていただければ幸いです。

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令和6年7月25日netflix「地面師たち」配信の
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司法書士は見たー実際にあったドッキリ事例No.1

第1.不動産の売買のとき

少し前提が長くなりますので、
登記済み権利証の性質や構造を知っている方は、
前提1と2を読み飛ばしても構いません。

 

前提1.登記識別情報とは

 

平成16年の改正不動産登記法によって、

登記済権利証の代わりにできた書類を、
登記識別情報といいます

この書類は、紛失しても再発行されません。

 

この書類は、不動産の売主が
所有権登記名義人であると証する重要な書類です。


そして、売買代金を受領すると同時に
買主へ引き渡すべき書類です。

 

この登記識別情報の特徴は次のとおり。

A4又はA4より少し小さめの紙

・紙の色は緑色

・下の方にシール貼付又は折り目がある

・12ケタのパスワードやQRコードがある

この書類も細かく言えば、2種類があります。

 

所有権移転に要求される登記識別情報の数は、
所有権の登記名義人の数×移転する不動産の数
=合計数の書類です。

 

例えば、

・所有者は夫婦2名

土地1筆と建物1個

上記の事例の登記識別情報の数は、
2×2=4枚となります。

 

4枚くらいなら問題はありませんが、
不動産によっては10枚以上になることもしばしばです。

 

前提2:登記済権利証とは

 

よく不動産の権利証という言葉を聞くと思います。

この権利証という言葉は、一般的には、
「(所有権の)登記済権利証」のことです。

 

これは、現在の登記識別情報と異なり、
複数人で所有していても1通しか発行されず
複数の方の共有の場合には、
誰が所有しているかわからない時があります。

 

この書類も、登記識別情報と同様、
再発行はされません。

とても貴重な書類です。

1.登記識別情報でヒヤリとした話

売主様から預かる登記識別情報が、直前に不足していることがわかった

 

不動産売買の直前に、良く確認した結果、
売主様から預かる登記識別情報の数が
2枚足りなかったことがわかりました。

※ 代金決済当日でないことが幸いでした。

 

理由は、
夫が不動産を単独で持っていましたが、
後日、妻に持分の一部を贈与していました。

 

夫の登記識別情報は、
司法書士が製本したので、
表紙にわかりやすく不動産登記済権利情報と
記載されていました。

 

しかし、贈与の登記は、
司法書士に依頼していないために
表紙がなく裸のままの状態といい、
どこに登記識別情報があるかわからない状態でした。

 

司法書士は、登記簿謄本を閲覧しており、
登記識別情報の数を知っています。

ですから、不動産会社を通じて、
登記識別情報が4枚あるので
FAXで確認させて欲しいと伝えています。

 

しかし、
不動産会社の営業さんが売買に慣れてなく、
自分が登記済権利証を見ましたので大丈夫です、
という話をして、なかなか登記識別情報だけは
FAXを送ってこないままでした。

 

司法書士も困ってしまいましたが、
もう1度、不動産の営業さんに、この受付番号と
もう1つの受付番号の登記識別情報を
確認してFAXで送って欲しいと、念を押しました。

 

営業さんは、いやいや確認しに行った結果、
表紙がある登記識別情報のみを売主さんと
不動産の営業さんが認識していたことが分かりました。

もう1組の裸の登記識別情報は、
みつからないことが決済前に分かりました。

 

※ 不動産会社の営業さんにも、
登記識別情報の理解ができていない方がいます。

 

結果として、売主さんは、
登記識別情報の一部を買主さんに
引き渡せませんでした。

この場合は、売主さんは、
司法書士に本人確認情報の作成代を支払います。

決済自体は、無事に終わりました。

 

登記識別情報のような重要な書類でも、
法務局から渡される時は、
A4より小さめの紙1枚に過ぎません。

普通の人でしたら、保存したつもりでも、
大掃除や引っ越し等の際に捨ててしまう可能性もあります。

 

今回は、司法書士が営業さんに
念を押して確認したことで、書類不足が
直前にわかり、難を逃れました。

 

もし、決済当日にこのことが判明した場合は、
決済が延期されることもありえます。

この売主さんの書類提出義務違反によって、
買主さんや不動産会社、司法書士、
融資銀行に大変な迷惑をかけることになります。

 

この場合は、売主さんに、
司法書士報酬の増額や売買違約金等の
支払いの可能性があります。

 

たまに、ご自分で登記をしたいという方がいます。

しかし、売買による所有権移転登記は、
大金が絡む上に自分1人だけが当事者ではないので、
おススメしません。

また、たかが書類1枚が不足している位なら、
何とかしてよ、とか、あとで送ればいいでしょう、
という困った人がいます。

その認識では、登記手続きは怖くてできません。

 

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2.登記済権利証でヒヤリとした話

共有私道の登記済権利証を誰が所有しているか不明だった

 

またまた売主さん側の話です。
今回も、夫婦共有の事例です。

 

今回は、自宅の登記済権利証はありました。

しかし、私道がありましたが、
10人以上で共有する私道の登記済権利証を
誰が持っているかわかりません。

 

私道の売買に、登記済権利証を
利用することは予めわかっています。

不動産会社の営業さんと売主さんが、
近所の方と相談したそうです。


所有していると思われるはずの方には、
相続が発生していたので、その方には、
登記識別情報が発行されていました。

 

なお、相続登記は、
登記済権利証がなくても原則できます。

 

もしかしたら、
相続のどさくさに紛失したのかもしれません。

または、その方も誰かの売買の時に、
登記済み権利証を貸したまま
返ってきていないのかもしれません。

 

私道なので、自分の不動産という感覚が薄く、
登記済権利証の関心が薄い方がいます。

 

このような事情で、売主さんに
非があるとはいえませんが、
登記済権利証が交付できないことが分かりました。

それで、司法書士は登記費用として、
売主さんに2名分の本人確認情報作成代を
請求しましたら、
売主さんから異議が入りました。

 

関東圏での売買の場合、通常は、
抵当権抹消や住所変更登記がない場合には、
売主側に登記費用を請求しないことが多いです。

 

そして、司法書士が、
見積書を不動産会社への提出するタイミングは、
登記書類が一部しかわからない時点で要求されます。

 

ですから、当初の登記費用の見積書には、
売主負担はありませんでした。

しかし、今回は、
売主さんが登記済権利証を提出できない以上、
追加で、2名分の本人確認情報作成代の請求を
不動産会社を通じて売主さんへ伝えました。

 

私道持分は少ない面積で、金銭的な価値は低めです。

しかし、売主さんの義務である
登記済権利証を提出できない以上、
所有権移転登記に必要な書面が不足します。

 

そのため、司法書士が、
登記済権利証に代わる本人確認情報を作成する
負担とその責任が増えますので、
相応の報酬を頂くことになります。

 

私道持分の価値の割には、
2名分の登記報酬が高く見えるので、

感情的になったと思います。

 

結局、不動産会社さんから、
売主さんが報酬請求を認める代わりに、
少し減額して欲しいとお願いされました。

私も、取引をスムーズにするために譲歩しました。

 

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3.番外編として、任意売却でヒヤリとした話

決済直前にいろいろと邪魔が入る話

 

① 任意売却って言葉を聞いたことがありますか?

これは、本来は、
売主側の不動産を競売で処分するところ、
競売より市場取引の方が高く売却できる点に注目し、
競売手続と並行して、抵当権者や差押権者などの
債権者と合意して、売買決済とほぼ同時に
競売を取り下げる手続きをいいます。

 

② 任意売却の(事業者)売主側の特徴

売主側も金策で頭がいっぱいですし、
債権者に追われていますので、
状況の変化を気をつけなければなりません。

 

弁護士が、
売主側の債権者に介入通知を出すと、
貸金業者は取り立てを停止します。

しかし、貸金業者以外の債権者や
個人の債権者などは、取り立てが止まりません。

執拗に電話をしたり、自宅などにきます。

 

また、堅気と思えない金融業者もどきに、
債務整理中に金を借りたりします。

ブラックリストに入っていても貸す業者がおり、
かなりタチが悪いです。

 

こんな状況なので、不動産会社や弁護士も
売主側の本当の債権者を全部把握していない
ことがあります。

 

任意整理の場合は、
破産や民事再生のような法的手続きと異なり、
全債権者の調査がいらないので、
一部の業者や知人だけを売主側が隠すことが多いです。

ここが任意整理中の任意売却の怖いところです。

 

そんなハードな任意売却においても通常は、
不動産会社が抵当権者や差押債権者と調整して、
売買代金の配当やスケジュールなどの打ち合わせをします。

 

しかし、競売にかけられるくらいですから、
売主さんの信用性とその感覚は相当ヤバいです。

ですから、売主さんが非協力的なこともあり、
登記書類がスムーズに揃わない時があります。

また、ある書類を取得することによって、
寝た子を起こす羽目になることがあります。

 

このように、通常の売買と違って、
情報が不十分なまま、司法書士も登記の準備を
すすめざるをえないこともあります。

 

ところで、通常の売買決済では、
売主側の抵当権などの制限物権を抹消後に
売買による所有権移転登記を行います。

 

しかし、任意売却では差押登記の抹消が、
売買と同時にできないことが普通ですので、
司法書士がその説明も買主さんや融資銀行に
しなくてはなりません。

 

司法書士も慎重に確認するべき事が多く、
任意売却の手続きと決済をするタイミングが
難しいので、不動産会社もその力量がわかります。

 

ですから、経験が乏しい不動産会社や
司法書士ができる手続きや登記ではありません。

とにかく終わるまでドキドキが継続します。

 

司法書士の権限に限界はあるものの、
任意売却では、売主さんと債権者の情報を
できるだけ把握しないと怖い目にあいます。

 

③ 次は、事業者の任意売却の経験談です

任意売却の話は、決済予定日の1か月前位からきます。

任意売却では、
こちらが予期しない債権者がいることがあり、
突然、新しい差押登記が入ることもあります。

 

そこで、通常の決済とは異なり、
定期的に登記簿の閲覧をしています。

通常の決済での閲覧は、
だいたい決済の依頼を受けた時と決済当日です。

 

ある日、胸騒ぎがしたので、
決済の前日に登記簿を閲覧しました。

そうしたら、知らない業者の
抵当権設定仮登記が新たに入っていました。

当時の管轄登記所では、
登記申請から完了まで確か3日位でした。

 

急いで、売買当事者に連絡を入れて、
事実と債権者の確認をしたところ、
売主さんが私達に内緒にしていた業者に、
1週間前に印鑑証明書を差し入れていました。

 

そのために、決済の前日なのに、
予定外に別途●●●万円弁済しないと
仮登記を抹消しない、業者に言われました。

しかし、1番抵当権者の都市銀行や2番抵当権者、
国や地方自治体は1円も配当変更ができず、
買主も売買代金の増額変更に同意しません。

 

こんな状況でしたので、
不動産会社からは定期的に電話がありました。

 

おかげで、私は、決済日の前日は、
ほとんど寝られませんでした。

 

不動産会社が大変頑張って、
関係者一同で●●●万円分の調整をし、
決済当日の朝にようやく仮登記権利者が
決済に同意したと聞きました。

 

ホッとしたのも束の間です。

決済当日に金融機関に来たのは、
見るからに堅気と思えない筋の方たちでした。

但し、紳士的です。

大声を出したり暴力的な事はしません。

 

しかし、今度は、
銀行員や銀行のお客が落ち着かなくなり、
銀行の会議室から私たちも追い出されてしまいました。

 

売主側がいい加減で、銀行員も狼狽していたので、
一時は、決済を中止すべき決断を考えました。

しかし、買主さんが続行を求めたので、
仕切り直すことにしました。

 

そこで、堅気と思えない筋の方の決済を
近くの喫茶店で先に行いました。

その後は銀行へ戻り、無事に決済は終了しました。

 

その後は、急ぎ足で裁判所や登記所へ行き、
無事にその日のうちに登記を申請できました。

 

任意売却にもいろいろとありますが、
個人の住宅ローンよりも事業者の任意売却は、
キツイです。

本件は、事業者の任意売却の話でした。

 

ここでの例は、内容が特定できないように変更しています。

このコラムを読んで、
私自身や司法書士の業務などに興味があった方は、
お問合せフォームからご連絡いただければ幸いです。

 

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