コラム21（司法書士が見た登記の落とし穴-1-売買、任意売却編）

決済直前にいろいろと邪魔が入る話

① 任意売却って言葉を聞いたことがありますか？

これは、本来は、
売主側の不動産を競売で処分するところ、
競売より市場取引の方が高く売却できる点に注目し、
競売手続と並行して、抵当権者や差押権者などの
債権者と合意して、売買決済とほぼ同時に
競売を取り下げる手続きをいいます。

② 任意売却の（事業者）売主側の特徴

売主側も金策で頭がいっぱいですし、
債権者に追われていますので、
状況の変化を気をつけなければなりません。

弁護士が、
売主側の債権者に介入通知を出すと、
貸金業者は取り立てを停止します。

しかし、貸金業者以外の債権者や
個人の債権者などは、取り立てが止まりません。

執拗に電話をしたり、自宅などにきます。

また、堅気と思えない金融業者もどきに、
債務整理中に金を借りたりします。

ブラックリストに入っていても貸す業者がおり、
かなりタチが悪いです。

こんな状況なので、不動産会社や弁護士も
売主側の本当の債権者を全部把握していない
ことがあります。

任意整理の場合は、
破産や民事再生のような法的手続きと異なり、
全債権者の調査がいらないので、
一部の業者や知人だけを売主側が隠すことが多いです。

ここが任意整理中の任意売却の怖いところです。

そんなハードな任意売却においても通常は、
不動産会社が抵当権者や差押債権者と調整して、
売買代金の配当やスケジュールなどの打ち合わせをします。

しかし、競売にかけられるくらいですから、
売主さんの信用性とその感覚は相当ヤバいです。

ですから、売主さんが非協力的なこともあり、
登記書類がスムーズに揃わない時があります。

また、ある書類を取得することによって、
寝た子を起こす羽目になることがあります。

このように、通常の売買と違って、
情報が不十分なまま、司法書士も登記の準備を
すすめざるをえないこともあります。

ところで、通常の売買決済では、
売主側の抵当権などの制限物権を抹消後に
売買による所有権移転登記を行います。

しかし、任意売却では差押登記の抹消が、
売買と同時にできないことが普通ですので、
司法書士がその説明も買主さんや融資銀行に
しなくてはなりません。

司法書士も慎重に確認するべき事が多く、
任意売却の手続きと決済をするタイミングが
難しいので、不動産会社もその力量がわかります。

ですから、経験が乏しい不動産会社や
司法書士ができる手続きや登記ではありません。

とにかく終わるまでドキドキが継続します。

司法書士の権限に限界はあるものの、
任意売却では、売主さんと債権者の情報を
できるだけ把握しないと怖い目にあいます。

③ 次は、事業者の任意売却の経験談です

任意売却の話は、決済予定日の１か月前位からきます。

任意売却では、
こちらが予期しない債権者がいることがあり、
突然、新しい差押登記が入ることもあります。

そこで、通常の決済とは異なり、
定期的に登記簿の閲覧をしています。

通常の決済での閲覧は、
だいたい決済の依頼を受けた時と決済当日です。

ある日、胸騒ぎがしたので、
決済の前日に登記簿を閲覧しました。

そうしたら、知らない業者の
抵当権設定仮登記が新たに入っていました。

当時の管轄登記所では、
登記申請から完了まで確か３日位でした。

急いで、売買当事者に連絡を入れて、
事実と債権者の確認をしたところ、
売主さんが私達に内緒にしていた業者に、
１週間前に印鑑証明書を差し入れていました。

そのために、決済の前日なのに、
予定外に別途●●●万円弁済しないと
仮登記を抹消しない、業者に言われました。

しかし、１番抵当権者の都市銀行や２番抵当権者、
国や地方自治体は１円も配当変更ができず、
買主も売買代金の増額変更に同意しません。

こんな状況でしたので、
不動産会社からは定期的に電話がありました。
 

おかげで、私は、決済日の前日は、
ほとんど寝られませんでした。

不動産会社が大変頑張って、
関係者一同で●●●万円分の調整をし、
決済当日の朝にようやく仮登記権利者が
決済に同意したと聞きました。

ホッとしたのも束の間です。

決済当日に金融機関に来たのは、
見るからに堅気と思えない筋の方たちでした。

但し、紳士的です。

大声を出したり暴力的な事はしません。

しかし、今度は、
銀行員や銀行のお客が落ち着かなくなり、
銀行の会議室から私たちも追い出されてしまいました。

売主側がいい加減で、銀行員も狼狽していたので、
一時は、決済を中止すべき決断を考えました。

しかし、買主さんが続行を求めたので、
仕切り直すことにしました。

そこで、堅気と思えない筋の方の決済を
近くの喫茶店で先に行いました。

その後は銀行へ戻り、無事に決済は終了しました。

その後は、急ぎ足で裁判所や登記所へ行き、
無事にその日のうちに登記を申請できました。

任意売却にもいろいろとありますが、
個人の住宅ローンよりも事業者の任意売却は、
キツイです。

本件は、事業者の任意売却の話でした。

ここでの例は、内容が特定できないように変更しています。

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