コラム３１（司法書士が見た登記の落とし穴-３）

不動産を購入した当初、父親と長男が持分を各２分の1で登記していました。

不動産購入の手付金も住宅ローンも全て父親が支払っていたが、長男が親（父と母）の面倒を見てくれるならば問題はないと親は考えていました。

しかし、月日がたち、長男は親との同居も面倒も見ず、長男にはいろいろと問題がありました。

そんな事情は、身内の恥とばかりに人には言えませんでした。

そこで、父親は、このまま半分を長男の名義にすることは、自分が死んだときの相続を考えると、親の面倒を見ている娘などに申し訳がないとして、不動産の名義を自分に戻して、遺言を書いて少なくとも自宅を長男に相続させないようにしようと考えました。

そして、不動産登記の名義変更（登記）をしたいと法務局に相談に行ったところ、「法務局では持分移転登記の登記原因は、贈与ですか売買ですか？」と聞かれました。

そこで、父親は、どちらでもいいので自分名義に変更したいと法務局に伝えました。

すると、

「法務局では、登記の原因がわからない名義変更はできないので、司法書士さんにご相談下さい」と言われました。

父親は、ただ登記の名義が父親と長男となっているのを、父親単独にしたいだけなのに、法務局では相手にされませんでした。

ここまでのお話を聞くと、私は、法務局の対応は全く問題はないと感じました。

なぜならば、不動産の名義変更には、民法や登記法だけではなく税金の知識が不可欠だからです。

不動産取得税や固定資産税はともかく、贈与ならば、もらった人に贈与税がかかることや、売買ならば適正な価格であること（買主の贈与税の問題）や売主の譲渡所得税の（計算の仕方などの）問題があります。

要するに、このようなリスクのある相談は法務局の登記相談の範疇を超えているのです。

しかし、相談者は、不動産の名義を書き換えたいだけなのに、法務局ではどうして相談ができないのかがわからない、と考えているようでした。

話は、少し横道にそれます。

最近のお役所は、とても親切です。

住民票を１通とるのに、職員がついて手取り足取り説明してくれます。

特に東京の区役所では、目障りなくらいいちいち声をかけてきます。

このような事に慣れてしまうと、普通の人は、法務局というお役所に相談にいけば、登記も何とかなると思ってしまうかもしれません。

法務局の相談も、私が知る２０年前と現在では、段違いに親切になっていますし、インターネットでも「法務局に相談すれば登記は簡単にできる」というブログなどを目にします。

その敷居の低さから、行政書士などの違法な資格者が登記相談や登記代行を行ったり、ご本人が登記した結果を考えずに勘違いした相談に来ることが増えてきたと感じています。

※ 会社登記と不動産（権利）登記を職業として行えるのは、司法書士と弁護士だけです。（行政書士は司法書士と間違えやすい名前ですが、全ての登記ができません）

話を元に戻すと、

法務局でできる相談とは、登記の手続を教えるだけで、具体的な契約の相談や不動産の有無、登記の件数や税金を減らす方法などの相談には応じられないものです。

そのために、登記に関する相談ができる法律専門家として司法書士がいるのです。

そこで、私に相談があって、この件は解決しました。

ところで、私が、相談者に司法書士報酬や登録免許税などがかかることや登記原因による契約書や税金がかかる仕組み、登記スケジュールなどの説明をしたところ、とても煩雑な事に少し不満と疲れを感じていたようです。（自分で行う限界に気づいたと言えます）

しかし、最後には、司法書士に相談したことで、

実態上の売買や贈与がないことを反映できる登記方法の選択（真正なる登記名義の回復なのか所有権更正（錯誤）登記なのか）ができ、余計な贈与税がかからないことや登録免許税の節約、難しい登記原因証明情報の作成を頼めたことには、満足したようでした。

ここでの例は、内容が特定できないように変更しています。

なお、このコラムを読んで私自身や司法書士との業務などに興味があった方は、

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売買や相続などの所有権移転登記のご相談は、

東京都墨田区の司法書士長田法務事務所へ

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