コラム３６（司法書士が見た登記の落とし穴４ー私道トラブル１）

相談例は、買主Ｘが購入した築３０年以上の中古一戸建ての私道の一部が売買から抜けていたという相談でした。

この一戸建てには、

もともとあった甲と買増した乙の２つの私道があったのですが、

本地に隣接した１つの私道（乙）だけが売買対象でした。

忘れられた私道（甲）は、

たすき掛けという方式（本地に隣接しない別の場所に私道を設定する方法）で、

もともと分譲時にあったものでした。

しかし、売主Ａが、

本地に隣接した私道（乙）をあとで購入したために、

売主は、昔のたすき掛け私道（甲）は不要と思っていたのか、

忘れていたのかはわかりません。

私道（乙）を売った所有者Ｂの本地は、

私道と公道との三方の角に面しており、私道は不要だったようです。

では、どうして忘れられた私道がみつかったのでしょうか？

別の土地の所有者Ｃの本地が今回の売主Ａの私道（甲）に隣接しており、

所有者Ｃは、私道（甲）は売主Ａから買主Ｘが買ったものと思っていた。

建物建て替えにあたって、

ＣがＸに上下水道の掘削工事の同意を求めてきたことで明らかになりました。

これは、不動産会社が仲介したものでした。

このように、不動産会社でも、

経験が浅い又は分野が違う不動産会社だと、

売買対象の調査を漏らすことがあります。

結局、不動産会社の理解と責任で、

たすき掛け私道（甲）の登記を売主Ａから買主Ｘにして、

司法書士費用は不動産会社が負担したそうです。

 余談：買主Ｘは私道（乙）を所有しているので何が問題なのでしょうか？

確かに一見買主Ｘに表面上の問題はないように見えます。

しかし、私道（甲）の登記を忘れることで、

次のような問題が発生する恐れがあります。

１．売主Ａは土地建物を全て買主Ｘに売ったとして気が付かなかった私道（甲）は、

相続を経て所有者不明土地に生まれ変わる

２．私道（甲）の所有権が売主Ａか買主Ｘのものかが争われるきっかけになる

３．私道（甲）の所有権が確定しない間は、

私道（甲）に隣接した所有者Ｃやその私道（甲）を所有または、

利用したい人が利用できずに困る

４．特段の事情がない限り、

本地と私道は一緒に売買することが普通であり、

本来は買主Ｘがその私道（甲）も含めて買ったものと言え（単なる契約書の記載漏れ）、

私道（甲）の価値の損害が発生する

例えば、私道（甲）を買主Ｘから購入したい人が現れた場合に損害が顕在化します。

※ Ｒ１．１０．７（更正）一部の表示誤りを訂正しました

 不動産の存在、権利関係の調査はプロでも見落とすことがある

不動産会社は、売主から事情聴取をしたり、

重要事項説明のための役所調査を行います。

また、現地も見るし、

固定資産税精算や所有権移転登記のために、

公図や登記簿謄本、固定資産税の公課証明書などを取得するし、

登記済み権利証も確認するはずです。

しかし、不動産会社は、

本地の登記（昭和年代）と私道の登記（平成年代）の取得時の不自然さに

気づかなかったのかもしれません。

 私道は、忘れられていることがある

売主自身も、私道の存在やその重要さに気づいていないことがあります。

また、私道だけ相続登記を行っていないことがありますので、

名寄帳でも判明しないことがあります。

 不動産会社でも、中古一戸建ての売買は慣れていないことがある

以前お世話になったことがある不動産会社に頼んだのに、

トラブルになったと聞いたことがあります。

普通の人は、

不動産会社の専門性をあまり理解していないと思いますが、

不動産会社にもお医者さんのように、

専門や得手不得手があることを理解して下さい。

例えば、町の不動産会社のように、

どちらかと言えばアパートやマンションの賃貸や管理を中心とした不動産会社の方は、

不動産売買が苦手な方もいます。

また、投資マンションの仲介が中心の不動産会社は、

仕入れの土地や中古戸建ての売買の怖さを知らない方もいます。

 不動産の売買や登記は、普通の人には落とし穴がいっぱい

不動産の売買やその登記には、

経験と高度な知識が必要なことが多いのですが、

ネットの発達によって情報だけはたくさん入るので、

油断してしまうことがあります。

書類のテンプレート（雛形）は簡単に手に入りますが、

実務慣行や法改正、必要な書類の判断、調査方法は、

やはり実務経験者に頼らなければならないことが多いと思います。

例えば、空手の通信教育を受けても、

実戦を経験しなければ強くはなれないことと同様に、

不動産の世界もネット上の知識が充実していても、

普通の方がその知識を使いこなせるとは限りません。

簡単そうに見えても、不動産売買には、落とし穴がいっぱいです。