コラム３７（司法書士が見た登記の落とし穴４ー私道トラブル２）

不動産会社より、私道だけの相続登記のご紹介がありました。

その経緯は、

ある一戸建てを相続した人が、

不動産会社に相続不動産の売却を依頼しました。

そして、不動産会社は仲介するにあたって、

不動産の調査を行ったところ、

私道の相続登記が漏れていることがわかりました。

 不動産の存在、権利関係などの調査は本人には荷が重い

この不動産は、

ご本人が法務局で相談して本人申請で相続登記をしたそうですが、

私道までは気づきませんでした。

相続人が今まで住んでいる自宅不動産でしたが、

私道の存在は知らなかったのでしょう。

固定資産税の納付書も私道の分は来なかったらしいし、

払った記憶もないそうです。

※ 私道は１０人以上で共有していたが非課税のため請求が来なかったのです。

 私道は、忘れられていることがある

そのためか、私道部分は数次相続となっており、

ご本人の力では手に余るとして、司法書士に依頼がきました。

 私道だけだからといっても、登記報酬は安くはならない

依頼者はとても不満そうでした。

なぜならば、

自分の私道持分がたった５㎡くらいの小さな面積でも、

売買した土地建物（以下、「本地」という）と同じ

相続登記の手続きを踏まなくてはなりません。

添付書類の一部は本地のものを流用できますが、

遺産分割協議書を作り直し、

相続人全員から実印をもらいなおすなど、

手間は通常の相続登記とほとんど変わりません。

ですから、

相続登記の司法書士報酬も通常の値段と変わらないどころか、

数次相続の分だけ高くなりました。

 不動産の売買や登記は、普通の人には落とし穴がいっぱい

この他にも、

別荘地の相続登記や不動産仲介会社の入らない個人間売買、個人間贈与などは、

私道の登記漏れが発生することがあります。

また、相続財産の売買を前提とする相続登記は、

遺産分割方法や遺産分割協議書の書き方を間違えると、

贈与税などの思わぬ税金が後で発生することがあります。

ネットの雛形が充実していて簡単そうに見えても、

登記には、落とし穴がいっぱいです。

 法務局の相談では、私道の存在や税金の事などは教えてくれない

今回の依頼者の不満は、次の通りでした。

１．相続登記の相談に行ったのに、法務局は私道の事を教えてくれなかった

➡ 法務局は、登記手続を教えるだけで、不動産の有無や減税の有無、税金を得する方法、契約などの相談には応じません。あくまで、自己責任です。

２．私道の固定資産税は非課税（０）なのに、登記の登録免許税がかかるのは不満

➡ 私道の登録免許税は、近傍宅地の30％です

➡ 普通の人は、私道の登録免許税や近傍宅地のことがわかりません

３．相続登記の報酬が高いと感じた

➡ 相続人の親も相続登記をしておらず、数次相続であったために手間と書類が増えた

➡ 私道の表面的な価格だけを考えれば割高感がありますが、私道がないと本地の価値に響きます

４．自分で数次相続の私道の登記もしてみたかった

➡ 不動産業者は本人申請登記を反対しますし、法務局にも司法書士を勧められます

➡ 売買で融資銀行と買い手の候補が決まっているので、相続登記を急いでいた

今回は、本地と私道の相続登記を一緒に司法書士に依頼すれば、依頼者はほとんど手間がかからなかったうえに、本地を含めた報酬でしたら、割高感は少なかったと思います。

また、最初は簡単と思われた相続登記でしたが、結局、無駄な時間とかからないはずだった費用がかかったことで、依頼者の気持ちは複雑そうでした。

ここでの例は、内容が特定できないように変更しています。

なお、このコラムを読んで私自身や司法書士との業務などに興味があった方は、

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